- •Практическая часть
- •1. Основные факты и выводы
- •2. Задание на оценку
- •3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике
- •4. Допущения и ограничительные условия
- •5. Применяемые стандарты оценочной деятельности, основные понятия и термины
- •6. Описание объекта оценки
- •Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки:
- •8. Описание процесса оценки
- •8.1 Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке
- •8.2 Расчет стоимости земельного участка
- •9. Согласование результатов
- •10. Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка
- •Список используемой литературы
4. Допущения и ограничительные условия
Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки:
Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, которые могут повлиять на оценку и не несет ответственности за наличии таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в данном отчете считаются достоверными.
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость оцененного имущества.
Оценщик не имеет в настоящем и не будет иметь в будущем какого либо интереса в объекте оценки и его вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу заказчика или с достижением заранее оговоренного результата.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности, основные понятия и термины
При проведении оценки объекта оценки использованы:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 30.06.2008);
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.
Оценщик, выполнивший настоящий отчет, является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированным РОО оценщиком, поэтому отчет выполнен с использованием Стандартов оценки «Российского общества оценщиков» (ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству, поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО.
Основные понятия, термины и определения приведены из следующих источников:
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;
Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;
Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ №№ 256, 255, 254 от 20.07.2007г.;
Справочная и учебная литература.
Имущество – это совокупность подлежащих денежной оценке объектов юридических отнощений, в которых находится данное лицо.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщик – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Земельный участок – часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Улучшения – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки или его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.
Аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.