8. Описание процесса оценки

8.1 Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке

Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода для оценки земельного участка исключается.

Доходный подход – определение рыночной стоимости исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о формировании потока дохода.

8.2 Расчет стоимости земельного участка

Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным подходом.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в таблице 6.

Таблица 6

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Источник информации		http://land.ngs.ru/view/235928/?dv=20120111	http://land.ngs.ru/view/23235/?dv=20120111	http://land.ngs.ru/view/235928/?dv=20120111
Цена продажи объекта, тыс.р.		36000	35000	110000
Площадь, м^2	27900	16000	13000	50000
Цена 1 м^2, тыс.р.		2,25	2,69	2,2
Вид права:	частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
–скорректированная цена, тыс.р.		2,25	2,69	2,2
Условия финансирования:	типич.	типич.	типич.	типич.
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
– скорректированная цена, тыс.р.		2,25	2,69	2,2
Местоположение:	Октябр.	Октябр.	Октябр.	Октябр.
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р..		-	-	-
Назначение:	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
Наличие коммуникаций:	есть	есть	есть	нет
– процент отличия		0	0	+15%
– корректировка, тыс.р.		-	-	0,15
Скорректированная цена, тыс.р./м^2		2,25	2,69	2,35

Согласование данных для получения итоговой стоимости – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. модального значения скорректированных цен (мода);

2. медианного значения скорректированных цен (медиана);

3. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

4. среднего арифметического значения скорректированных цен.

Из полученных стоимостей:

• Мода - отсутствует;

• М_е=2350 руб./м²;

• Ц_пох = (2250+2690)/2 = 2470 руб./м²;

• Ц=(2250+2690+2350)/3=2430 руб./м²

• =(2350+2470+2430)/3=2417 руб./м²

Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 2417 руб./м², т.е. полная стоимость составляет:

С_ср.под. = 12417*27900 = 67434300 руб. = 67,434 млн. руб.