Симонов Виктор Николаевич
01.11.2011 г.
Проблемы жилищного права.
Объект жилищных правоотношений – совокупность норм, регулириющих…
Объект – жилое помещение. Во-первых, недвижимое имущество, юридическое понятие, не фактическое, хотя, выделяя ЖП с определенной целью, а вообще объект права – помещение, а прилагательное – лишь форма использования. По свое сути это помещение, используемое в качестве жилого. ЖП – помещение, предназначенное для проживания граждан и пригодное для проживания граждан. Требования за последние 40 лет мало изменились.
В ЖК их 4 недвижимости: дом (индивидуальный предназначенный для проживания одной семьи как правило); квартира (сложное понятие – изолированное помещение как часть дома, это в доме комнаты самостоятельные изолированные имеющие выход в места, которые являются общим имуществом;) комната, часть квартиры дома.
ЖП д.б. изолировано – глухая стена. ЖП является объектом права и предметом сделок. Неизолированные комнаты не являются самостоятельным объектом права не могут быть предметом сделок и т.д. многоквартирный дом не является объектом права т.к. он состоит из объектов права.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. По форме собственности: частный, государственный, муниципальный ЖФ. Два последних могут находится в хозяйственном ведении УП или в оперативном управлении ГМУ или казенных.
По форме использования: социальный (ЖП переданные по договору социального найма), специализированный (по договору найма таких помещений), коммерческий (жилые помещения, переданные по договору найма), индивидуальный (собственниками для личного проживания).
Субъект, который несет ответственность за содержание ЖП.
Для каждого свой порядок вселения и выселения (только ФЗ). Все виды ЖФ оговорены законом.
ЖП предназначено для проживания граждан. Неиспользование по назначению – грубое нарушение, за которое можно лишиться своего права. Вплоть до продажи с торгов. Единственный случай был – все инстанции прошел, но не смог оспорить, в последний момент пожалели.
Правовой режим помещения может меняться и в ту и в другую сторону. Существует определенная граница, когда можно использовать, а когда нельзя. Для предпринимательской деятельности можно использовать отчасти когда помещение остается в целом жилым, комната например одна оборудована только. И самое опасное когда приходят посетители (только адвокатам разрешили даже в квартире по договору соц. найма). Как пролоббировали))) Только формально не предприниматель. Насчет медиков пограничная ситуация (для психологов, например) с одной стороны лишь диван и стул, с другой посетители ходят. Недопустимо промышленное производство в многоквартирном!!! Даже в подвале. А где граница непонятно, что началось промышленное производство. Надомный труд??? Иск может подать только муниципальное учреждении о лишении права на это ЖП. А соседи могут лишь требовать прекращения шума.
Создание условий невозможных для проживания с ним в одном доме или одном помещении – так звучало раньше основание для лишения права собственности.
Порядок перевода устанавливается жилищным законодательством.
Для перевода нужно решение собственника, но его мало, контролирующий орган – ОМС, который дает разрешение. Основная разница – из НЖП в ЖП – должно соответствовать требованиям к ЖП (кухня…). В нежилое можно переводить только если под ним тоже нежилое!!! Обязательность отдельного входа на стадии заявления или техническая возможность. Помещение в квартире тоже нельзя перевести!
Для перевода: проект технический, утвержденный в установленном порядке. Отказ допускается только по техническим критериям. Но помещение не должно быть обременено любыми правами (выписаться нужно).
Отказ раньше обосновывали еще целями, например, могли отказать по целям если будет магазин электротоваров не каждый дом выдержит… аптека (вытяжку замуровывали). В кодексе решили это не писать. Но на практике осталось это требование.
Кроме того, отказ допустим, если может нарушить права других лиц (например, реклама или вывеска). Но собственник может требовать лишь убрать рекламу.
В отношении балкона – где выход, тот и собственник.
Разрешение на перевод является лишь основанием для начала работ по переустройству, перепланировке… затем помещение принимается в эксплуатацию в качестве ЖП или НЖП в органе, осуществляющем технический учет (в БТИ сегодня пока еще у нас 3).
Поскольку помещение осталось тоже собственник тот же, регистрация не нужна по сути. При сделке внесут изменения и всё.