- •Экономика недвижимости
- •Введение
- •Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования
- •Определение стоимости жилых объектов
- •Методика расчета арендной платы зданий и помещений
- •Применение метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости недвижимости
- •Использование таблиц сложных процентов для решения задач по оценке объектов недвижимости
- •Применение метода сравнительных продаж для оценки объектов недвижимости
- •Прямая капитализация доходов при оценке объектов недвижимости
- •Применение затратного метода для определения рыночной стоимости недвижимости
- •53 Приложение
- •6% Начисление процентов – ежегодное
- •8% Начисление процентов - ежегодное
- •10% Начисление процентов - ежегодное
- •12% Начисление процентов - ежегодное
- •15% Начисление процентов - ежегодное
- •18% Начисление процентов - ежегодное
- •20% Начисление процентов - ежегодное
- •22% Начисление процентов - ежегодное
- •25% Начисление процентов - ежегодное
- •8% Начисление процентов – ежемесячное
- •10% Начисление процентов – ежемесячное
- •12% Начисление процентов – ежемесячное
- •13% Начисление процентов – ежемесячное
- •Литература
- •Экономика недвижимости
Применение метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости недвижимости
Анализ дисконтированных денежных потоков представляет собой метод, преобразующий величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капвложения, а также возвращает все или часть своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой
текущую ценность периодических потоков дохода плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (стоимость реверсии).
Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии
Цель инвестора состоит в том, чтобы рассчитанная таким образом стоимость имущества превышала размер первоначальных капиталовложений в это имущество.
Задача 1
Инвестор приобретает недвижимость за 275000$ и сдает ее в аренду на 9 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом:
год |
Годовая арендная плата, выплачиваемая авансом, долл. |
1 |
2 |
0 |
30000 |
1 |
31000 |
2 |
32000 |
3 |
33000 |
4 |
34000 |
5 |
35000 |
6 |
36000 |
7 |
37000 |
8 |
38000 |
9 |
39000 |
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000$.
Определить текущую стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости Х% в год.
Величина X принимается равной ( п + 5 ), где п- номер варианта от 1 до 24. Решение задачи сводится в таблицу.
Текущая стоимость рентных платежей |
|||
Год |
Годовая арендная плата, долл |
Текущая стоимость единицы при Х%, долл |
Текущая стоимость, долл |
1 |
2 |
3 |
4 |
0 |
|
X |
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
4' |
|
|
|
5 |
|
|
|
6 |
|
- |
|
7 |
|
|
|
8 |
|
|
|
9 |
|
|
|
Чистая текущая стоимость рентного потока: |
|||
Доход от перепродажи |
|||
10 |
|
|
|
Чистая текущая стоимость недвижимости: |
Задача 2
Инвестор приобретает за 3000000$ здание обшей площадью 15 тыс. кв.м, которое сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14$ за кв.м, срок аренды истекает через 4 года, после чего арендатор освободит помещения. Освободившееся здание инвестор планирует перемоделировать под три
офисные секции по 5тыс.кв.м каждая, и повысить ставку арендной платы. Перемоделирование здания обойдется в 25000$.
Предполагается, что в течение 5-го года на перемоделирование потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы удастся сдать в аренду в среднем 1/3 площадей. Постоянные расходы должны составить в этот год 50000$, операционные расходы - 15% от годовых рентных поступлений, а арендная ставка составит 22$ за кв.м.
Далее ожидается, что:
- в течение 6-го года пустовать будет только одна секция; ставка арендной платы и постоянные расходы составят 22$ за кв.м и 55000$, соответственно;
- с 7-го по 10-й год заполняемость составит 90%, ставка арендной платы за кв.м составит 23$ на 7-ом году, 24$ на 8-м, 25$ на 9-м и 26 на 10-м году. Постоянные расходы будут возрастать на 5000$ ежегодно, начиная с 7-го года.
- доля операционных расходов с 6-го по 10-й год останется 15%;
- через 10 лет здание можно будет продать, не менее чем за 4000000$;
- ставка дохода принята на ближайшие 4 года - 9% в год, на остальную часть прогнозного периода - 10%; для реверсии принята ставка дисконта 11%.
Оценить целесообразность инвестирования.
Последовательность решения задачи
1) Рассчитать величину арендной платы по годам (годовой ренты) исходя из арендной ставки и арендуемой площади.
2) Определить текущую стоимость ежегодного периодического дохода. Решение сводится в таблицу
3) Определить текущую стоимость реверсии.
4) Сложить полную текущую стоимость периодического потока дохода и текущую стоимость реверсии для получения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Текущая стоимость периодического дохода
Год |
Годовая рента, $ |
Постоянные расходы, $ |
Операц ионные расходы |
Расходы на модернизацию, |
Периодиче ский поток дохода,$ |
Норма дискон т.,% |
Текуща я стоимость |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
|
|
|
9 |
|
|
|
|
|
|
|
Полная текущая стоимость периодического потока дохода: |
Практическая работа 5