7.1. Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

• Расчет восстановительной стоимости нового здания.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

• Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

• Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

• Суммирование полученных стоимостей воспроизводства/замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход в отношении оцениваемого объекта не применялся, поскольку применение данного подхода целесообразно, в основном, для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Затратный подход, по мнению Специалистов Оценщика, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не является отдельным стоящим зданием. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.

7.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

На основании анализа наилучшего и оптимального использования, объект оценки в сравнительном подходе рассматривается как благоустроенная квартира. Поэтому для сравнения взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению. Единицей сравнения выбрана стоимость квадратного метра общей площади, которая определяется как среднее значение.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Все поправки являются процентными, основаны на анализе рынка недвижимости.

Информация по объектам – аналогам взята из каталога объектов недвижимости сайта www. metrosphera.ru

Корректировки цены продажи сравниваемых объектов производятся в последовательном порядке по основным сравниваемым характеристикам или параметрам: местоположение, условия продажи, право собственности, общая площадь, количество комнат, планировка, транспортная доступность, состояние объекта, внутренняя отделка, дата предложения. Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены в таблице 8.2.1.

Выборка аналогов и расчетные показатели

Таблица 8.2.1

Характеристики сравнения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Район	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский
Адрес	ул. Куфонина д. 7, кв. 4	ул. Куфонина,7	Ул. Куфонина,9	ул. Куфонина,9	пр-т Парковый, д. 1а	пр-т Парковый, д. 1а
Тип дома, этаж	1 этаж 16/тех. подполье этажного жилого дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома
Площадь Общая, м^2	56,5	62,0	62,2	62,00	61,81	62,0
Цена предложения , тыс. руб.		3170,00	3083,00	3060,00	3200,00	3150,00
Продавец (АН, тел.)		8-902-649-0130	8-902-649-0130	8(912) 783-29-13, 218-18-84	277–44–43, 8902–47–26–412. ХИРШ-Ленинское-Центр	8902–79–71–105. Татьяна
Цена предложения 1 м^2, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
Скидка на торг		0	0	0	0	0
Цена продажи руб./1 кв. м.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
1. Местоположение		Такое же	Такое же	Такое же	Такое же	Такое же
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
2. Вид передаваемого права	в собственности	в собственности	в собственности	в собственности	в собственности	в собственности
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
3. Количество комнат	2	такое же	такое же	такое же	такое же	такое же
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
4. Планировка, конструктивное решение	1 этаж 16/тех .подполье этажного жилого дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома	1 этаж 16 этажного панельного дома
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
5. Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
6. Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
7. Внутренняя отделка	от застройщика	от застройщика	от застройщика	от застройщика	от застройщика	от застройщика
Корректировка, %		0		0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
8. Дата предложения	октябрь 2011 год	октябрь 2011 год	октябрь 2011 год	октябрь 2011 год	октябрь 2011 год	октябрь 2011 год
Корректировка, %		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, тыс. руб.		51,13	49,56	49,35	51,77	50,80
весовые коэффициенты		0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
цена 1 кв. м. жилой площади с учетом весового коэффициента	50,518	10,226	9,912	9,87	10,35	10,16

Для проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки по методу прямого сравнительного анализа продаж были подобраны пять объектов аналогов, характеристики которых указаны в таблице. 8.2.1

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

1. Поправки по местоположению определены согласно методике, разработанной специалистами кафедры “Экспертиза недвижимости” ПГТУ (научное руководство Епишина Эльвира Дмитриевна)

Таблица 8.2.2.

Местоположение объекта оценки	Местоположение объекта-аналога
	Центр	Прилегающие к центру районы	Районы средней удаленности	Окраина центральных районов	Отдаленные районы	Окраина отдаленных районов
Центр	1,00	1,14	1,25	1,41	1,56	1,61
Прилегающие к центру районы	0,88	1,00	1,10	1,24	1,38	1,42
Районы средней удаленности	0,80	0,91	1,00	1,13	1,25	1,29
Окраина центральных районов	0,71	0,81	0,89	1,00	1,11	1,15
Отдаленные районы	0,64	0,73	0,80	0,90	1,00	1,03
Окраина отдаленных районов	0,62	0,7	0,78	0,87	0,97	1,00

Все Аналоги и объект оценки расположены во 2 зоне («Прилегающие к центру районы») согласно зонированию г. Перми по категориям престижности. Корректировка не проводилась.

2. Корректировка на право собственности – все объекты находятся в собственности, корректировки не применяются.

3. Поправка на количество комнат не применяется, поскольку все объекты сравнения имеют равное количество комнат.

4. Поправка на конструктивные элементы и планировку - необходима в том случае, если конструктивные элементы и планировка сравниваемых объектов существенно отличаются.

	Первый этаж	Средний этаж	Последний этаж
Первый этаж	0%	-3%	-1%
Средний этаж	3%	0%	2%
Последний этаж	1%	-2%	0%

Корректировки определены по данным сравнения цен на квартиры, предлагаемые на пермском рынке по данным печатных СМИ и полученных оценщиком от специалистов агентств недвижимости г. Перми: «Перспектива», ПТДН, «Тимур», «Деловой квартал». Корректировки не проводились.

5. Транспортная доступность для всех аналогов оценивается как хорошая, поправки не применяются.

6. Состояние всех объектов сравнения оценивается как хорошее, поправки не применяются.

7. Внутренняя отделка помещений может значительно влиять на стоимость объектов. При анализе статистической выборки информации о ценах предложений жилой недвижимости г. Перми (по данным газет «Из рук в руки», «Пермские квартиры, дома & офисы» и собственной базы данных) были выявлены следующие отклонения цен предложения в зависимости от внутренней отделки:

	Отсутствует	Простая	Улучшенная	Высококачественная
Отсутствует	0%	-10%	-20%	-30%
Простая	10%	0%	-10%	-20%
Улучшенная	20%	5-10%	0%	-10%
Высококачественная (элитная)	30%	20%	10%	0%

8. Дата предложения всех объектов октябрь 2011 года – поправки не применяются.

Всем объектам аналогам присвоены равные весовые коэффициенты поскольку для всех аналогов применялись одинаковые критерии сравнения.

Средневзвешенная рыночная стоимость 1 кв. м. оцениваемой 2-комнатной квартиры по состоянию октябрь 2011 г. составляет: 50,518 тыс. рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

РС_{квартира} = РС _{1 кв. м} х S _{площадь общая} = 50,518 х 56,5 = 2 854 267 рублей.