- •Курсовая работа по дисциплине « Практика оценки стоимости недвижимости» на тему:
- •Пермь 2011 г.
- •Основные факты и выводы
- •9. Приложения . . . . 41 .
- •2. Определение задания на оценку
- •3. Объект оценки
- •4.1. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •4.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •4.1. Допущения, принятые при проведении оценки. Ограничения и пределы применения полученного результата.
- •4.2 Основные понятия общие термины.
- •Процесс оценки.
- •5 Общие сведения об объекте оценки
- •5.1 Анализ региона Географическое положение Пермского края
- •Город Пермь
- •5.2. Анализ пермского рынка недвижимости.
- •5.3. Анализ местоположения объекта
- •6. Наилучшего и наиболее эффективного использования
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Затратный подход
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.4. Согласование результатов.
- •2 855 000 (Два миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.
- •8.Определение ликвидационной стоимости
- •2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей. Использованные методические указания, стандарты и литература
- •Приложения раздел 10 «определение ликвидационной стоимости объекта оценки»
6. Наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.
Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираем один из способов использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. (Пункт 6.4. СТАНДАРТА Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки», 1997г.)
При установлении наилучшего и наиболее эффективного способа использования оцениваемого объекта необходимо последовательно исследовать четыре приведенных ниже показателя:
Физическая возможность - отбор вариантов использования объекта, возможных с точки зрения его физических характеристик.
Юридическая допустимость (разрешимость) - отбор вариантов использования объекта, разрешенных с точки зрения законодательства.
Экономическая оправданность - отбор физически возможных и юридически допустимых способов использования объекта, являющихся финансово оправданными, то есть, приносящими чистый доход собственнику
Максимальная продуктивность - наилучшим и наиболее эффективным способом использования объекта является тот экономически оправданный способ, который обеспечивает либо максимальный доход, либо приводит к максимальной стоимости самого объекта.
Анализ наилучшего и оптимального использования выполняется:
а) для участка земли как свободного;
б) для участка земли с существующими улучшениями.
Оцениваемая квартира занимает часть жилого дома, поэтому снос здания невозможен и использование участка земли как незастроенного в данном отчете не рассматривается.
Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена на 1 этаже 16/тех. подполье этажного жилого дома в зоне селитебной застройки Дзержинского района г. Перми. Ближайшее окружение - жилые дома, магазины. По объемно-планировочному исполнению, стилю, архитектуре, строительным характеристикам оцениваемый объект соответствует типу жилого дома. Квартира используется как жилое помещение, со слов Заказчика, коммерческое использование квартиры не планируется.
Вывод: На основании проведенного анализа ЛНЭИ, мы пришли к выводу, что в данном случае необходимо определить рыночную стоимость объекта в его текущем состоянии, как жилой благоустроенной квартиры.
7. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При проведении оценки были использованы три основных подходов к оценке:
- Затратный (не применялся)
- Сравнительный (метод корректировок)
- Доходный (не применялся)