Договор аренды.

Понятие аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование или только в пользование. Данный договор еще называют договором имущественного найма. Сразу подчеркнем, что это одно и то же, это синонимы. Этот договор охватывает широкий круг отношений, начиная от предоставления имущества по бытовому прокату до сдачи в аренду целых имущественных комплексов. Однако с экономической точки зрения все они имеют единую сущность, а в правовом регулировании они тоже в основном совпадают, хотя каждая разновидность аренды имеет свои особенности.

Характерные признаки договора аренды следующие. Прежде всего договор предусматривает предоставление имущества во временное пользование, а не в собственность. Иногда передача прав пользования наблюдается в чистом виде, когда только передается в пользование, например, аренда телеграфных каналов или частот, или пользование музыкальным инструментом в ателье проката. Но чаще всего, конечно, предоставление имущества в пользование сопровождается предоставлением правомочия владения: чтобы пользоваться, надо владеть. Более того, в определенных случаях к арендодателю переходит правомочие распоряжения, например, сдача в субаренду – это не что иное, как распоряжение.

Наконец, договор аренды может предусматривать даже выкуп имущества, то есть допускает возможность перехода права собственности, хотя при этом нужен особый договор, особое соглашение.

Приобретаемое по договору аренды право пользования является временным, то есть ограничивается каким-то периодом. И даже если в договоре такой срок не установлен, но из договора ясно, что это аренда, то предполагается, что имущество должно быть возвращено. В данном случае договор заключается на неопределенный срок и когда арендодатель потребует возврата. Этим признаком аренда отличается от сервитута, который носит бессрочный характер.

Весьма характерным признаком договора аренда является то, что сдаваться в аренду может лишь не потребляемое и индивидуально определенное имущество. Имущество, конечно, может быть подвергнуто амортизации, но в целом все-таки такая амортизация должна происходить постепенно. И в общем-то это требование понятно, потому что по окончании договора имущество должно быть возвращено. Этим договор аренды отличается от договора займа, потому что по займу передается имущество родовое и передается оно в собственность, потому что на родовые вещи всегда возникает право собственности, хотя бы по окончании займа нужно было возвратить лишь такое же количество вещей.

Наконец, аренда характеризуется тем, что всегда имущество предоставляется в пользование за плату, то есть возмездность договора – это его конститутивный признак. Если имущество передается во временное пользование безвозмездно, то это уже другой договор – договор ссуды.

Договор носит, таким образом, консенсуальный, возмездный и взаимный характер.

Характеризуя договор в целом, подчеркнем, что ГК выделяет не все, а лишь основные разновидности: бытовой прокат, аренда предприятий, транспортных средств и т.д.. Но нужно понимать, что виды аренды, конечно, этим не исчерпываются. Приведу лишь два примера. Например, выделяется особая разновидность так называемых охранно-арендных договоров, которые заключаются в отношении памятников истории и культуры, учетных зданий. В данном случае на арендатора возлагается целый ряд дополнительных обязанностей по осуществлению реставрации, ремонта, целевому назначению и т.д. Или выделяются так называемые договоры аренды, которые сочетают в себе одновременное предоставление арендодателям различных услуг или выполнения работ в пользу арендатора. Таковы, например, договоры на аренду ЭВМ или продажу машинного времени, на аренду радиовещательных каналов, частот, когда как бы предоставляется возможность пользоваться имуществом, право имущественное передается и собственные же работники оказывают услуги в связи с эксплуатацией этого имущества.

________