1) В марте 2005 г. Арендодатель (ООО) обратился с требованиями к арендатору (АО): 1) взыскать арендную плату за три месяца (с января по март включительно); 2) взыскать неустойку (пеню) за просрочку платежей; 3) взыскать с арендатора неустойку (штраф) за изменение целевого назначения арендованного имущества (офисное помещение использовалось под склад цемента и иных строй материалов); 4) сверх неустоек взыскать убытки, причиненные арендодателю существенным ухудшением состояния имущества; 5) расторгнуть 20.04.05 г. договор аренды, заключенный на срок с 30 декабря 2004 г. по 31 августа 2005 г. и принятым арендатором обязательством производить расчеты ежемесячными платежами не позднее 10 числа с начала месяца. АО с заявленными требованиями не согласилось по следующим причинам: 1) платежи были приостановлены, т.к. 20 декабря арендатор обратился письменно к арендодателю с предложением изменить порядок внесения арендных платежей (не позднее 10 дней по истечение квартала), но не получив отрицательного ответа считает, что арендодатель согласовал изменения по умолчанию; 2) в договоре нет условий о неустойках; 3) вместо возмещения убытков, арендатор готов отремонтировать нанятое помещение и привести его к августу в первоначальное состояние. Рассмотрите позиции сторон и разрешите спор.

Решение:

Позиция Арендодателя:

По требованиям п. 1): В соответствии со ст. 606 и 614 ГК арендатор обязан платить арендную плату и платить ее своевременно. Если арендатор не платит за аренду, то он не исполняет свои обязательства. В данной ситуации арендатор существенно нарушает срок оплаты аренды (более, чем на 2 месяца), что в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК дает возможность арендодателю потребовать не только уплаты задолженности по арендной плате, но и досрочной уплаты арендной платы за следующие два месяца.

По требованиям п. 2): В случае, если речь идет о договорной неустойке, то требования обоснованны, только если договором такая неустойка предусмотрена. Если же договорная неустойка не определена, то можно заявить требования в соответствии со ст. 395 ГК, устанавливающей ответственность за нарушение денежных обязательств: в процентах от суммы долга, рассчитанных за срок, в течение которого арендатор не платил за аренду.

По требованиям п. 3): взыскание неустойки в виде штрафа по указанным основаниям возможно только в том случае, если бы она была определена договором.

По требованиям п. 4) и 5): убытки могут быть взысканы на основании ст. 15 ГК. При этом п. 3 ст. 615 ГК дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется арендуемым помещением не по назначению.

Пп. 3 ст. 619 ГК арендодателю также предоставляется право требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз нарушил сроки внесения арендной платы. Однако такое требование обусловлено обязательным направлением требования об исполнении договорных обязательств в разумный срок. В данной ситуации, если договор будет расторгнут, то сумма убытков будет складываться из стоимости ремонта помещения для восстановления его до состояния, позволяющего использовать его как офисное помещение и суммы арендной платы, которую арендодатель должен был бы получить, если бы помещение было пригодно для использования его под офис, до того момента, с которого помещение вновь может быть сдано арендодателем в аренду под офис.

Позиция Арендатора:

По возражению 1): ст. 310 ГК запрещает одностороннее изменение обязательств, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с п. 3 ст. 434 и ст. 651 ГК и обычаями делового оборота договор аренды был заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Из условий не следует, что у арендатора появились основания для изменения договора, предусмотренные ст. 450 и 451 ГК. Следовательно, в соответствии со ст. 452 изменение условий договора об оплате аренды могло быть совершено либо в судебном порядке, либо в той же форме, что и договор. Поскольку договор заключается в письменной форме, то и изменение должно быть также сделано в письменной форме. Направив предложение об изменении порядка расчетов по аренде, арендатор, фактически, прислал оферту арендодателю. Однако, акцепт оферты молчанием допускается п. 2 ст. 438 ГК в тех случаях, когда это установлено законом, договором или прежними отношениями сторон. Поскольку из описания ситуации не следует, что стороны установили возможность акцепта молчанием, то изменения условий оплаты аренды стороны не согласовали, следовательно, арендатор обязан был осуществлять оплату на условиях, установленных договором ранее. В связи с этим возражение необоснованно.

По возражению 2): В соответствии со ст. 332 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты установленной законом неустойки, даже если неустойка не установлена договором. Возражения обоснованны только в части договорной неустойки и только по неденежным обязательствам.

По возражению 3): т.к. в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК убытки исчисляются и возмещаются в денежной форме, то и возмещение арендатор должен осуществить в денежной, а не натуральной форме. Если между сторонами будет заключено мировое соглашение, они вправе предусмотреть такой способ возмещения убытков.