Разрешение спора:

Требование истца-арендодателя об уплате арендной платы за январь-март, о расторжении договора обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме. Требование об уплате неустойки за нецелевое использование помещения необоснованно, не подлежит удовлетворению. Требование о возмещении убытков в связи с нецелевым использованием помещения законно, обосновано и подлежит удовлетворению в полном объеме, в денежной форме.

2) ООО «Восток» заключило договор комиссии со специализированной организацией, осуществляющей реализацию имущества на открытых торгах. Согласно договору специализированная организация (комиссионер) должна была от своего имени реализовать на торгах имущество, принадлежащее ООО «Восток» (комитенту). В договоре было установлено вознаграждение комиссионера в размере 1 % от итоговой цены продажи. Вопрос о распределении дополнительной выгоды стороны не урегулировали. Специализированная организация реализовала имущество по цене, выше начальной цены торгов. При перечислении выручки комитенту, она удержала, помимо своего вознаграждения, половину разницы между начальной и итоговой ценами торгов, считая, что ей причитается половина суммы дополнительной выгоды, полученной от реализации имущества по цене выше, чем та, которая была указана комитентом. ООО «Восток» обратилось в арбитражный суд с требованием к специализированной организации о передаче ему выручки от продажи имущества в полном объеме (за вычетом комиссионного вознаграждения).

Вопросы:

Каким образом комиссионер должен исполнять поручение комитента?

Может ли комиссионер реализовать имущество комитента по цене выше либо ниже, чем была указана комитентом?

Решение: В соответствии со ст. 991 ГК РФ Комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии»

По условиям задачи в Договоре комиссии между ООО «Восток» и Специализированной организацией установлено вознаграждение комиссионера в размере 1% от итоговой цены продажи.

В соответствии со ст.992 ГК РФ принятое на себя поручение комиссионер обязан исполнить на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон.»

По условиям же задачи вознаграждение комиссионера должно было исчисляться от итоговой цены продажи имущества, а не от начальной цены, установленной комитентом.

Разновидность комиссионной деятельности, как продажа имущества с торгов, по своей природе всегда предполагает продажу имущества по цене, выше назначенной. При этом интерес комиссионера в достаточной мере удовлетворяется получаемым им комиссионным вознаграждением, исчисляемым в зависимости от итоговой цены продажи. Таким образом, отсутствие в договоре комиссии правил о распределении дополнительной выгоды не могло означать, что следует применять диспозитивные правила части второй статьи 992 ГК РФ.

Правило части второй статьи 992 ГК РФ рассчитано на применение в случаях, когда заключение сделки на условиях, более выгодных по сравнению с названными комитентом, предстает как результат дополнительных усилий комиссионера. При комиссионной продаже имущества на торгах повышение назначенной цены обусловлено выбранным сторонами способом исполнения комиссионного поручения, а не действиями самого комиссионера.

Указанные тезисы нашли отражение в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии".