6. Методичні підходи до оцінки потенціалу:. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства.

Витратний підхід в оцінці розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат.

Вартість підприємства визнається рівною вартості активів підприємства, що залишились після погашення всіх зобов′язань.

Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, нарешті, з обгрунтованої ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань, результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства.

Базовою формулою є

СК =Активи – Зобов’язання.

Оцінка вартості витратним підходом:

Вартість будівлі

Прибуток інвестору

Накопичувальний знос

Вартість земельної ділянки

+ – +

Вартість відшкодування

Вартість заміщення

Розрахункові або ринкові показники

фізичний

моральний

М-д нормованої оцінки

М-д зрівнювальних продаж

М-д терміну життя

М-д зіставлення

М-д зрівняння од.

М-д розбивання по комплектам

М-д кількісного обстеження

М-д капіталізації земельної

ренти

м-д інвестиційного залишку

Основні етапи витратного підходу:

1. оцінка відновної вартості,

2. оцінка величини підприємницького прибутку,

3. розрахунок і виявлення видів зносу,

4. оцінка ринкової вартості земельної ділянки,

5. розрахунок підсумкової вартості об'екта.

Необхідно враховувати, що в багатьох випадках витратний похід в оцінці не відображає ринкову вартість, тому що витрати інвестора не завжди створюють ринкову вартість через різницю у витратах на відтворення зіставляються об'єктів і на оборот створювана вартість не завжди буває адекватною понесених затратам.

Використання витратного походу переважно в наступних випадках:

• коли оцінюються нові або недавно побудовані об'єкти, в цьому випадку вартість будівництва більш близька до ринкової вартості;

• коли необхідний аналіз найкращого та ефективного використання земельної ділянки, так як проводяться розрахунки по ефективності використання у багатьох випадках дозволяє підвищити інвестиційну привабливість;

• коли необхідно техніко-економічне обгрунтування нового будівництва;

• для оцінки незавершеного виробництва;

• для оподаткування;

• для страхування;

• для переоцінки основних фондів.

У витратному підході застосовується категорія «знос».

Поняття «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а отже його вартості з різних причин, а не через фактор часу.

На практиці застосовується кілька методів визначення зноса.

1. метод терміну життя (пов’язан з нормативами)

2. метод розбиття (полягає в обліку всіх видів зносу):

• фізичний знос,що можна усунути;

• фізичний знос,що не можна усунути;

• зовнішній знос;

• функціональний знос,що можна усунути;

• функціональний знос,що не можна усунути.

При цьому підході використовується вартість об’єкту, вона розраховується у поточних цінах та вона визначається наступними м-дами:

1. м-д зрівняних одиниць

2. м-д розбивки по компонентам

3. м-д кількісного обстеження

М-д зрівняних одиниць – розрахунок будівельної вартості порівняно одиниці аналогічного об’єкту.

Ця вартість повинна бути скорегована на маючі розбіжності порівняних об’єктів.

С_о = С_1м² *S_о * К_n * К_н * К_м *К_в *К_пз *К_ндс

С_1м² – вартість 1м²

S_о – площа об’єкту

К_n – невідповідність з площою

К_н - невідповідність з висотою

К_м – по місцю розміщення

К_в – коефіцієнт, що враховує зміни вартості будівельних робіт

К_пз – прибуток забудовника

К_ндс – коефіцієнт,що враховує ПДВ у вартості

М-д розбивки по компонентам

Відрізняється від попереднього тим,що вартість усієї будівлі розраховується,як сума її окремих будівельних компонентів.

С_о = [∑ⁿV_j * C_j] *K_н

V_j – об’єм j компоненту

C_j – вартість од. V_j

n – кількість компонентів

K_н – коректований коеф.,який враховує невідповідність між об’єктами,при ідентичності об’єкту = 1

М-д кількісного обстеження

Вартість об’єкту визначається на стадії передпроектних розробок та на основі зіставлення кошторису, визначення кошторисної вартості.

Базою є проект, робочі документи, діючі нормативи, відпускні ціни на обладнання та мебель.

Кошторисна вартість вкл.:

• будівельні роботи;

• роботи з монтажу;

• витрати на набування матеріалів.

Існують інші м-ди:

1. м-д субпідряду – при будівлі наймаються підрядчики для якісного та швидкого виконання робіт, потім розраховується сума витрат по всім субпідрядникам;

2. м-д виділення витрат – використання різних од. порівняння для оцінки різних частин, а потім усе складається;

3. м-д розбивання за профілем – аналогічний м-ду субпідряду та заснований на розрахунку витрат на окремих спеціалістах.