8. Методичні підходи до оцінки потенціалу: Результатна (дохідна) концепція оцінка потенціалу

Результатна (дохідна) оцінка потенціалу підприємства оцінює вартість нерухомості в даний момент, як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:

- якість та кількість доходу, який об′єкт нерухомості може принести протягом свого сроку служби;

- ризики, що характерні як для оцінюваного об′єкту, так і для всього регіону.

Дохідний підхід використовується при:

1) визначенні інвестиційної вартості, бо потенційний інвестор не заплатить за об′єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від об′єкту;

2) визначенні ринкової вартості.

В рамках дохідного підходу можливо застосування двох методів:

• метод прямої капіталізації доходів;

• дисконтування грошових потоків.

В основу цих методів покладено передумову, що вартість обумовлена здатністю об′єкту генерувати потоки доходів в майбутньому. В обох методах здійснюється перетворення майбутніх доходів об′єкту в його вартість, з урахуванням ризику, що характерний для цього об′єкта.

Ці методи відрізняються між собою лише способом перетворення потоків доходу:

- при використанні метода капіталізації дохода, в вартість перетворюється дохід за один часовий період;

- при використанні метода дисконтування грошових потоків – перетворюється дохід від його припустимого використання за низку прогнозних років, а також, виручка від перепродажу об′єкту в кінці прогнозного періоду.

Метод прямої капіталізації доходу

Використовується, якщо:

• потоки грошових доходів стабільни впродовж тривалого періоду часу та являють собою позитивну величину;

• потоки доходів ростуть стійкими, помірними темпами.

Ймовірна ціна продажу об′єкту:

Ц_об = ЧОД_об / К_кап

Метод капіталізації доходів – це визначення вартості об′єкту через переведення річного чи середньорічного ЧОД в поточну вартість.при використанні цього методу необхідно враховувати наступну обмежуючу умову: нестабільність доходу, якщо нерухомість знаходиться в стадії реконструкції чи стадії незакінченого будівництва.

Етапи методу капіталізації:

1. Визначається очікуємий річний дохід об′єкту при його найкращому та ефективному використанні.

2. Розрахунок ставки капіталізвції.

3. Визначається вартість об′єкту.

Види доходу, які використовуються в цьому методі:

1) ПВД – потенційний валовий дохід – це дохід, який можна отримати від об′єкту при 100-відсотковом його використанні, без урахування всіх втрат та витрат.

ПВД = S * С_а,

S – площа об′єкту;

С_а – арендна ставка за 1 м².

Договір аренди є основним джерелом інформації про цей дохід.

2) ДВД – дійсний валовий дохід – це поточний ПВД, за мінусом втрат:

ДВД = ПВД – втрати + інші доходи

3) ЧОД – чистий операційний дохід – це ДВД за мінусом операційних витрат за рік, без амортизаційних відрахувань:

ЧОД = ДВД – ОВ(без АВ)

4) ГН – грошові надходження до уплати податків.

Розрахунок коефіцієнту капіталізації(К_кап).

Існує кілька метоів визначення К_кап. Ці методи базуються на використанні коефіцієнту, який дозволяє перевести чисті потоки капіталу (від використання об′єкту) в його вартість.

Суть К_кап полягає в об′єднанні двох економічних частин:

1. отримання доходу на капітал;

2. відшкодування початково вкладеного капіталу інвесторам-власникам.

Вирізняють наступні види К_кап:

• загальний К_кап;

• К_кап власного капіталу;

• К_кап позиченого капіталу;

• К_кап, в залежності від об′єкту оцінки.

Виходячи з цього дві економічні частини, про які згадувалось раніше, визначаються наступним чином:

1) Ставка доходу на капітал = безризикова ставка доходу + премія за ризик + вклади в нерухомість + премія за низьку ліквідність + премія за інвестиційний менеджмент

- безризикова ставка доходу – це ставка відсотку в високоліквідні активи, яка використовується в якості бавзової;

- премія за ризик розраховується виходячи з безризикової ставки (базової);

- вклади в нерухомість – враховують можливі втрати споживчої вартості об′єкту;

- премія за низьку ліквідність – враховує неможливість миттєвого повернення вкладених в об′єкт інвестицій;

- премія за інвестиційний менеджмент – чим ризикованіші інвестиції, тим знадобиться кращий менеджмент.

2) Існує три основні способи відшкодування інвестиційного капіталу:

- прямолінійний метод повернення (метод Ринга);

- повернення за ставкою дохідності (метод Інвуда, аннуітетний метод);

- метод повернення за безризиковою ставкою (метод Хоскольда).

Переваги результатного підходу в тому, що він безпосередньо відображає ринкову кон′юнктуру.

Недоліки:

• його використання викликає труднощі, коли відсутня інформація про угоди;

• його неможна застосовувати, коли об′єкт недобудован чи потребує серйозної реконструкції.