7. Методичні підходи до оцінки потенціалу: Порявняльна концепція оцінки потенціалу

Порівняльний підхід в оцінці базується на інформації про нещодавні угоди з аналогічними об′єктами на ринках та порівнянні об′екта з аналогами.

Вихідними передумовами застосування цього методу є наявність розвинутого ринку нерухомості. Якщо немає ринку, або оцінюваний об′єкт є специфічним, чи має обтяження, то цей спосіб є недоцільним.

Основні переваги м-да:

1. експерт орієнтується на фактичні ціни купвлі – продажу аналогічних підприємств.

2. Оцінка основана на ретро – інформ. та відображає фактичні результати виробничо – фінансової діяльності об’єкту

3. Ціна фактично здійсненної угоди max враховує ситуацію на ринку, а значить є реальним відображенням попиту та пропозиції

Недоліки м-да:

1. Ігнорується перспектива розвитку підприємства в майбутньому;

2. Отримання інформації від підприємства аналогів є складним процесом;

3. Оцінщик повинен робити складні корегування, вносити поправки, які вимагають серйозного обґрунтування в підсумкових та проміжних розрахунків.

Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах:

- попит та пропозиція;

- заміщення;

- принцип вкладу.

На основі цих принципів оцінки в порівняльному підході використовується низка кількісних та якісних методів виділення елементів порівняння та виміру корегування ринкових даних порівняльних об′єктів.

Основоположним принципом порівняльного підходу є принцип заміщення: при наявності на ринку кількох схожих об′єктів, раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання об′єкту аналогічної корисності.

Основні методи:

1. М-д ринку капіталу;

2. М-д угод;

3. М-д галузевих коефіцієнтів.

Етапи оцінки:

1. Вивчення стану та тенденцій розвитку р-ка;

2. Збір інформації та аналіз по об’єктам аналогам;

3. Внесення поправок на відмінність у ціні;

4. Корегування та узгодження ціни

Основні критерії вибору зіставляємих об′єктів:

- право власності на об′єкт;

- умови фінансування;

- умови та час продажу;

- місце розташування об′єкту;

- фізичні характеристики.

Необхідно приведення існуючих даних до загального вимірника, яким може бути чи фізична, чи економічна одиниця. На різних сегментах ринку використовують різні одиниці порівняння.

В якості економічної одиниці порівняння при оцінці можуть використовуватись: валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) чи загальний коефіцієнт капіталізації (К_з).

Класифікація та суть поправок

Класифікація поправок основана на врахуванні різних способів розрахунку та внесенні коректировок на відмінності, що існують між оцінюваним об′єктом та зіставляємим аналогом.

Поправки бувають відсоткові (коефіцієнти) та вартістні (грошові):

• Відсоткові поправки вносяться шляхом множення ціни об′єкту-аналогу на коефіцієнт, який відображає ступінь відмінності в об′єктах порівняння (підвищуючий коефіцієнт – якщо аналог краще і навпаки).

• Вартістні поправки бувають двох видів:

• ті, що вносяться до ціни одиниці порівняння – змінюють ціну проданого об′єкту на певну суму;

• ті, що вносяться до ціни аналога вцілому – коли вносять поправки в наявність або відсутність додаткових покращань.

Методи розрахунку поправок:

1. Метод, що основується на аналізі парних продажів. Парний продаж – це продаж двох об′єктів, що в ідеалі є точною копією один одного, за винятком одного параметру – місця розташування.

2. Експертний метод, в основу якого закладено суб′єктивну думку експерта-оцінщика.

3. Статистичний метод – це метод кореляційно-регресійного аналізу, що полягає у формалізованій залежності між змінами цін об′єктів та змінами яких-небудь характеристик.

Оцінка на основі співвідношення доходу та ціни продажу:

1) Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) – це співвідношення продажної ціни до потенційного валового доходу (ПВД) чи до дійсного валового доходу (ДВД).

Для застосування ВРМ необхідно:

- оцінити ринковий валовий (дійсний) дохід, що інтегрується об′єктом;

- визначити співвідношення валового дохоу до ціни продажу за зіставляємими аналогами;

- помножити валовий дохід від оцінюваного об′єкту на усереднене значення ВРМ за аналогами.

Таким чином ймовірна ціна об′єкту визначається так:

Ц_об = ПВД_об * ВРМ_а = ПВД_об * [Σ (Ц_{і а} * ПВД_{і а})] / m

Ц_об – ціна об′єкту;

ПВД_об – потенційний валовий дохід від використання об′єкту;

ВРМ_а – усереднений ВРМ за аналогами;

Ц_{і а} – ціна аналога;

ПВД_{і а} – валовий дохід аналога;

m – кількість аналогів.

2) На основі загального коефіцієнту капіталізації. При визначенні ціни цим методом необхідно:

- зібрати інформацію про зіставлюємі продажи;

- знайти загальний усереднений коефіцієнт капіталізації.

Загальний коефіцієнт капіталізації (К_кап) – визначається як віношення чистого операційного доходу (ЧОД) аналога до його продажної ціни.

К_кап = (ЧОД_{і а} / Ц_{і а}) / m

Ймовірна ціна продажу об′єкту: Ц_об = ЧОД_об / К_кап = ЧОД_об / [Σ (ЧОД_{і а} / Ц_{і а})] / m