Приобретение права собственности

Основания и способы приобретения права собственности. Основания приобретения (и прекращения) – те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение права собственности на имущество. Все основания приобретения права собственности исчерпывающе определены в законе; это титулы собственности, т.к. титульное владение вещью основано на правовом основании.

Выделяют общие способы приобретения права собственности, доступные всем субъектам, и специальные (реквизиция, конфискация) в результате применения которых возникает только государственная или муниципальная собственность.

Различают первоначальные и производные способы приобретения права собственности, выделяя два критерия классификации – воля и правопреемство.

При производных способах имеет место воля прежнего собственника и желание приобретателя вещи. При этом объем прав приобретателя вещи предопределен объемом прав ее прежнего собственника, т.к. нельзя передать больше тех прав, которыми обладаешь. Соответственно, при производных способах приобретения права собственности объект этого права может быть обременен правами других лиц, не являющихся его собственниками (например, это могут быть залогодержатели, арендаторы, субъекты сервитута и др).

К производным относят приобретение права собственности на основе договора, в порядке наследования и правопреемства. Этим основаниям в гл.14 ГК отведены только ст. ст. 218, 223 и 224 ГК, т.к. регламентация производных способов приобретения права собственности осуществляется нормами наследственного права, договорного, нормами о реорганизации юридических лиц.

При первоначальных способах право собственности приобретается впервые либо независимо от воли прежнего собственника. Порядок приобретения права собственности первоначальным способом обычно определен законодателем, основные положения сосредоточены в остальных нормах гл. 14 ГК. При этом право собственности приобретается, по общему правилу, в полном объеме, т.к. не зависит от воли и объема прав предшествующего собственника – такового нет. Иногда собственник у вещи был, но его воля игнорируется законодателем – например, в случае реквизиции и конфискации имущества.

В качестве первоначальных способов приобретения права собственности ГК регламентирует создание вещи (ч.1 п. 1 ст. 218, ст. ст. 219, 220, 222,) и завладение вещью (ст. ст. 221, 234, п. 3 ст. 225, 226, 227-229, 230-232, 233).

Выделяют общие способы приобретения права собственности, доступные всем субъектам, и специальные, например, реквизиция и конфискация, в результате применения которых возникает только государственная или муниципальная собственность.

Первоначальные способы приобретения права собственности

Создание – деятельность по изготовлению вещи, регламентирована п. п. 1, 4 ст. 218, ст.220, 222 ГК, др. федеральными законами.

Так, ФЗ-214 от 30.12.2004г. урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и ю.лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. ФЗ определил основания и порядок возникновения права собственности на объекты долевого строительства.

В результате привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами также может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Упрощенный порядок приобретения права собственности на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства посредством государственной регистрации установлен статьей 25.2 ФЗ-122 от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.3 этого же ФЗ, осуществляется государственная регистрация права собственности на созданные объекты недвижимого имущества, если для их строительства, реконструкции в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения (в частности, гаражи).

Самовольная постройка. При возведении объекта недвижимости в установленном порядке застройщик оформляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого производится постановка объекта на госучет и последующая госрегистрация прав на него. Самовольная постройка – "недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, ... либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (ст. 222). Для признания недвижимости самовольной постройкой достаточно наличия одного из этих признаков. Объект по общему правилу не признается объектом права собственности, т.к. нарушены ограничения, установленные законом в публичных интересах.

Дела о самовольной постройке требуют проведения архитектурно-строительных экспертиз. Суд должен установить:

1) наличие установленного законом права – права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования – на земельный участок;

2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

3) наличие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство. Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка;

4) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

5) соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Признание права собственности на самовольную постройку судом является исключительной процедурой, но решение суда может стать основанием приобретения права собственности. Условие удовлетворения иска – устранение допущенных нарушений. Право собственности может быть признано за титульным землевладельцем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Застройщик должен доказать предоставление ему земельного участка в установленном порядке, предоставив соответствующие документы. Суд не вправе изменить разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. Если компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит. Суд не вправе признать право собственности на объект, возведенный без разрешения на строительство либо с нарушением строительных и градостроительных норм и правил. В таких случаях необходимо получение разрешения и устранение нарушений. Если самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы либо создает угрозу для жизни или здоровья – право собственности не возникает. Поэтому необходимо подтвердить соблюдение требований охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, прочих правил, предоставив заключения органов архитектуры и градостроительства, заключения иных органов, уполномоченных осуществлять надзор и контроль за их соблюдением.

Решение о сносе самовольной постройки может быть принято только судом. В ГК не установлен срок сноса, но если осуществившее самовольную постройку лицо не исполняет этой обязанности, возможен снос объекта за его счет.

Спецификация. Норма ст.220 ГК диспозитивна, т.е. применяется, если вопрос о субъекте права собственности не определен сторонами в договоре. Так, по договору заказа собственником вещи станет заказчик и при ее изготовлении из материала подрядчика. Правила ст.220 ГК обеспечивают недопущение неосновательного обогащения и определяют, кого следует признавать в спорных случаях собственником – если собственник материала, из которого создана вещь, и изготовитель вещи не совпадают.

Завладение – вступление лица в фактическое владение вещью. Это способ приобретения права собственности на бесхозяйное имущество, включающее вещи, не имеющие собственника (ст. ст. 226, 230 – 232, 227 – 229, 233). ГК предусмотрен порядок приобретения права собственности, т.к. собственник обеспечивает сохранность вещи и предотвращает нанесение вещью ущерба природной среде, иным лицам либо возмещает причиненный ущерб. Условия приобретения права собственности определены названными нормами, подлежащими приоритетному применению по сравнению с правилами ст. 234 ГК.

Порядок приобретения права собственности на клад, находку, безнадзорных животных детально регламентирован нормами ст.ст.227-233 ГК. Нашедший обязан сообщить о находке, иначе будет признан недобросовестным приобретателем, от которого вещь можно виндицировать (ст. 301, 305 ГК). Положение о приобретении нашедшим по истечении шестимесячного срока права на находку ограничивает возможность ее истребования по виндикационному иску от сообщившего о находке лица этим же сроком – у вещи появился собственник! Исключение сделано в отношении «живой» находки – сохранившее привязанность к прежнему собственнику животное можно истребовать в судебном порядке.

Статья 226 ГК устанавливает порядок приобретения права собственности на движимые вещи, от которых отказался собственник. При стоимости вещи ниже пяти МРОТ, а для отходов производства – независимо от стоимости – достаточно фактических действий по непосредственному использованию вещи, свидетельствующих об обращении имущества в собственность. В иных случаях (стоимость брошенной вещи не ограничена) следует подать в суд заявление о признании вещи бесхозяйной. Решение суда – основание приобретения права собственности. Заявление в суд может подать любой завладевший вещью субъект гражданского права.

Бесхозяйные недвижимости подлежат учету органом по регистрации прав на недвижимость по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся. По истечении года с момента постановки на учет орган по управлению муниципальной собственностью может предъявить в суд иск о признании права муниципальной собственности. При наличии фактического владельца в жилом доме суд вправе в удовлетворении иска отказать. В случае отказа в иске недвижимость может принять во владение вернувшийся собственник либо может приобрести на нее право собственности фактический владелец – по ст.234 ГК.

Приобретательная давность. В ГК 1922г. и 1964г. не было норм о приобретательной давности, т.к. действовала презумпция государственной собственности на бесхозяйное имущество. Для приобретения права собственности на основании ст. 234 ГК необходимо истечение установленных в ней сроков, при этом ст. 11 ФЗ «О порядке введения в действие части первой ГК РФ» распространяет ее действие на случаи, когда фактическое владение началось до введения ГК в действие и продолжалось на 1.01.95г. Лицо, считающее, что стало собственником на основании ст. 234 ГК, вправе предъявить в суд иск о признании права собственности; отсутствие государственной регистрации на спорное недвижимое имущество не препятствует удовлетворению иска. Если ответчик истцу не известен, в суд подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в пределах срока приобретательной давности; в качестве заинтересованного лица суд привлекает государственного регистратора. Судебное решение об удовлетворении иска (заявления об установлении юридического факта) – основание для регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРП. На основе ст. 234 можно приобрести право собственности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу; на бесхозяйные вещи. Статья 234 не применима в случаях владения на основе договорных обязательств (аренды, хранения и т.п.).

Фактический владелец приобретает право собственности на имущество в силу приобретательской давности, если владел недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом в течение 5 лет. Владение должно быть открытым (лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества). Фактический владелец должен относиться к имуществу, как к своему, т.е. представлять себя собственником перед третьими лицами. Владение должно быть непрерывным в течение всего срока приобретательной давности. Владение является добросовестным, если фактический владелец не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, считая себя собственником вещи.

К давности владения можно присоединять время, в течение которого имуществом владел тот, чьим правопреемником является добросовестный владелец.

Если вещь, находящаяся у лица может быть истребована в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, то срок приобретательской давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В отношении государственного имущества течение приобретательной давности может начаться не ранее 01.07.1990 г. Земельные участки приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.