13. Особенности купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи жилых помещений - это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим, заключается в письменной форме.

Существенные условия:

1. указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи - имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

2. цена продаваемого имущества.

3. выделение лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (члены семьи собственника).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий влечет ничтожность договора.

Необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой.

По договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью.

13. Наем жилого помещения.

По договору найма жилого помещения (ж п) одна сторона - собственник ж п или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) ж п за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем по договору найма ж п может быть только гражданин.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное ж п для постоянного проживания (квартира, жилой дом).

Договор заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя жилого помещения

1. передать нанимателю свободное ж п в состоянии, пригодном для проживания.

2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения

1. обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

3. обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, с ним проживающих, в помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем (исключение – дети).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Ремонт:

1. Текущий ремонт – наниматель.

2. Капитальный ремонт – наймодатель.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

Срок в договоре найма

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.

Расторжение договора

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев

• разрушения или порчи жилого помещения.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений.

Также договор может быть расторгнут:

• если помещение перестает быть пригодным для проживания.