- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
1. Понятие недвижимости, его содержание
Недвижимость как экономическая категория – это материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.
Недвижимость представляется как экономическое благо, которое реализуется через :
удовлетворение потребностей людей (например, в жилой площади)
продажу на рынке недвижимости за эквивалент стоимости;
использование в производстве в качестве основных фондов;
путем сдачи в аренду, как источник получения дохода (ренты).
Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.
2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
«. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
Классификация объектов недвижимости
Критерий классификации
Тип объекта недвижимости
Происхождение
- естественная (невоспроизводимая);
- искусственная (воспроизводимая).
Степень готовности к эксплуатации
- готовая к эксплуатации;
- не готовая к эксплуатации.
Форма собственности -
- частная;
- государственная.
Отраслевая принадлежность
недвижимость для сельского хозяйства, транспорта, полиграфической промышленности и т.д.
Возможность приватизации
- недвижимость, приватизация которой разрешена;
- недвижимость, приватизация которой запрещена.
Для целей налогообложения
- коммерческая;
- личная жилая;
- предназначенная для продажи;
- объект инвестирования.
Целевое назначение
- Категория А — недвижимость, используемая для ведения бизнеса в т. ч.:
- специализированная — отраслевая;
- неспециализированная: здания — магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду.
- Категория Б — недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала.
- Категория В — избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.
3. Особенности недвижимости как товара
Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.
Недвижимость как товар обладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди всех других товаров. К основным из них относятся [33,26]:
материальность, стационарность, надежность;
возрастание стоимости объекта с течением времени;
низкая ликвидность;
уникальность каждого объекта;
длительный жизненный цикл.
Первым свойством недвижимости как товара является материальность, стационарность и надежность. Именно эти качества определяют роль недвижимого имущества в экономике, позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения различных сделок.
Второе свойство – возрастание стоимости объектов недвижимости с течением времени – делает объекты недвижимости особенно привлекательными для инвестирования. Разумеется, при определенных условиях стоимость недвижимости может снизиться, однако в целом, на протяжении жизненного цикла стоимость объектов недвижимости возрастает.
Низкая ликвидность объектов недвижимости связана как с самой сущностью недвижимости, так и с особенностями регулирования рынка недвижимости.
Такое свойство, как уникальность каждого объекта недвижимости связано с самой сущностью недвижимости и наиболее актуально для таких объектов, как земельные участки, участки недр, предприятия и т.д. Однако даже квартиры в многоэтажном жилом доме могут отличаться по состоянию, планировке, отделке.
Длительность жизненного цикла связана в первую очередь с длительностью существования объектов недвижимости в целом.