- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры, страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.
Залогодателем (по гражданскому законодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательству или третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу того, что наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступают физические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например, в случае ипотеки предприятий.
Залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки, специализированные ипотечные компании и др.
Страховые компании – очень важный субъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованию страхования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя и других субъектов рынка ипотечного кредитования. В некоторых странах, например, в Канаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством. Однако, использования страхования, естественно увеличивает накладные расходы. Наиболее часто применяют такие виды страхования, как:
- страхование ипотечного кредита; - страхование от ошибок в оценке;
- страхование титула недвижимости («юридической чистоты» сделки);
- страхование имущества (от пожара и т.п.); - страхование жизни заемщика;
- страхование ценных бумаг, выпущенных на базе ипотеки;
- страхование строительных рисков, связанных с кредитованием строительных организаций.
Нотариальные конторы и регистрационные палаты необходимы для правильного оформления сделки и контроля за соблюдением всех правил и правовых последствий. Для совершения операции залога недвижимости необходимо заключить договор об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации.
В договоре ипотеки должны быть указаны:
предмет ипотеки;
оценка предмета ипотеки;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предметом ипотеки могут являться:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В данном пункте договора об ипотеке должны быть указаны наименование предмета ипотеки, его место нахождения и достаточное для идентификации описание.
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении. В случае их разногласий оценку должен провести независимый оценщик. В силу сложности и многофункциональности рынка недвижимости достаточно часто требуется обязательная оценка объекта, поскольку ни залогодержатель, ни залогодатель не могут точно оценить его стоимость.
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подразумевает указание суммы обязательства, основания возникновения обязательства, срок его исполнения. Также должны быть указаны стороны договора, дата и место его заключения.
После регистрации договора ипотеки в органах государственной регистрации может быть выдана закладная. Закладная - это документ о залоге должником недвижимости. Она является именной ценной бумагой и дает кредитору право продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. Закладная может быть передана или продана другому лицу. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.