Общие положения о договоре аренды.

Договор аренды (ст.606) — соглашение по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Договор аренды: консенсуальный, возмездный, взаимный, срочный.

Стороны:

1. Арендодатель (любое ФЛ или ЮЛ, являющееся собственником вещи, или лицо, управомоченное законом или собственником (ст.608)).

2. Арендатор (любое ФЛ или ЮЛ).

Форма договора (ст.609). Договор аренды заключается в обязательной письменной форме если он заключен на срок более одного года или хотя бы одной из его сторон является ЮЛ. При ее несоблюдении стороны невправе ссылаться на свидетельские показания.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не предусмотрено законом.

Договор аренды с правом выкупа (ст.624) заключается в той же форме, что и договор купле-продажи этого имущества.

Существенные условия:

1. предмет договора (то имущество, которое передается в пользование арендатора). Только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь. Ст. 607.

Условие о сроке договора не является существенным. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (ст.610). Любая сторона вправе отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Срок может быть определен конкретной датой или указать период времени, в течении которого договор действует. Закон также устанавливает максимальные сроки.

По истечении срока аренды арендатор имеет приемущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если срок договора аренды истек, но ни одна из сторон не высказывает намерения о его прекращении, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Условие об арендной плате также не является существенным условием договора и если размер не указан, то он определяется исходя из среднерыночных цен (п.1 ст.14 ГК).

Права и обязанности сторон договора аренды.

Обязанности арендодателя:

1. передать имущество арендатору:

- в состоянии, соответствующем назначению имущества или условиям договора. Арендодатель несет ответственность за недостатки имущества в соответствии со ст.612 ГК, если он не докажет, что эти недостатки были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору или являются явными (то есть арендатор мог их обнаружить при надлежащей приемке вещи).

- арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми принадлежностями и технической документацией (п.2 ст.611).

- арендодатель обязан передать имущество в установленные сроки.

2. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество.

3. Обязанность проводить капитальный ремонт имущества, если иное не установлено договором (п.1 ст.616).

Обязанности арендатора:

1. вносить арендную плату в сроки, установленные договором (ст.614).

2. Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615).

3. Обязанность проводить текущий ремонт имущества и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.616).

4. Обязанность возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (ст.622).

Права арендатора:

1. на плоды, продукцию и доходы, полученные от использования имущества;

2. арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (под найм), в перенайм, может передаваться по договору ссуды, арендные права могут сдаваться в залог или вноситься в качестве клада в уставные капиталя хозяйственных обществ и товариществ. Во всех случаях кроме перенайма ответстенность перед арендодателем несет первоначальный арендатор. В случае заключения договора перенайма отсетственость несет новый арендатор. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. Если договор аренды признается недействительным, то и договор субаренды является недействительным. ст.618.

3. Арендатор имеет право на улучшение арендованного имущества (ст.623). Улучшения могут быть неотделимыми (если эти улучшения производились с согласия арендодателя, то он обязан возместить арендатору их стоимость) и отделимыми (их арендатор вправе забрать с собой при прекращения договора аренды).