Кафедра: гражданское право.
Предмет: градостроительство и землепользование. Проблемы правосознания.
Составители: к.ю.н. Блинников Л.А. Ковтун З.Л.
Лекция № 7.
« Споры о праве собственности на самовольную постройку»
1. Если земля в аренде.
В настоящее время отсутствует единая практика принятия судебных решений по делам, предметом спора которых являются самовольные постройки. Каждое решение принимаются с учетом обстоятельств каждого конкретного рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Можно говорить только о том, какие именно обстоятельства устанавливаются судом при признании права собственности на самовольную постройку, и каким образом эти обстоятельства могут быть доказаны. В качестве указанных доказательств должны присутствовать следующие группы документов:
- подтверждающие права сторон спора на земельный участок;
- разрешительная документация на осуществление строительства (независимо от того, является застройщиком собственник земельного участка, либо ему принадлежит земля на ином праве);
- об отсутствии нарушений прав интересов третьих лиц;
- о том, что созданное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
В качестве примера можно назвать следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (с учетом содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- технический паспорт на самовольную постройку;
- адресная справка на строение;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
- документы, подтверждающие возведение самовольной постройки (застройщиком либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок).
На практике совокупность перечисленных доказательств позволяет суду признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.
Ст. 222 ГК РФ была изменена Федеральным законом РФ от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в результате чего абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу.
Ранее до вступления в силу указанного закона право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику (при условии предоставления им доказательств, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку), так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.
В результате признания абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратившим силу один из указанных субъектов (застройщик) был исключен из числа лиц, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку. У него остается лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при условии, что он подтвердит факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документально обоснует понесенные затраты.
То есть правовое положение лица, создавшего самовольную постройку, изменилось.
При этом непосредственно порядок признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений.
Но в действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость только от наличия прав на земельный участок, на котором она создана.
Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно, необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.
Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком так как дом момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов.
Так, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17.04.2002 г. N КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.
В перечне вопросов, подлежащих доказыванию, судом выделен факт понесенных застройщиком затрат на возведение самовольной постройки и их размер. Обязательство предоставить соответствующие доказательства по этому обстоятельству суд возложил на застройщика.
При этом судом учитывается именно стоимость реальных затрат в связи с приобретением необходимых строительных материалов и стоимости подлежащих выполнению в связи со строительством работ. Но никаким образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.
После определения размера понесенных застройщиком затрат на строительство самовольной постройки судом решается вопрос о признании за собственником (или титульным владельцем) земельного участка права собственности на самовольную постройку.
Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.
Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.
В определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.12.2007 г. N 16879/07 судом было установлено следующее. Согласно материалам дела истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области о признании за ним права собственности на нежилое двухэтажное строение (магазин). Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанной решение оставлено без изменения. Суд установил, что спорный объект был возведен истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем является согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.
Разрешая спор, суд применил п. 3 указанной статьи ГК РФ, действующей на момент обращения истца в арбитражный суд и рассмотрения спора, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем, как установлено судом, истец является только арендатором земельного участка, на котором осуществлена эта постройка. Наличие иных прав на земельный участок признано судом недоказанным.
При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленного требования.
Гражданские права и обязанности (правоотношение собственности) заявителя на самовольную постройку могли возникнуть у него на основании судебного решения.
Поскольку иск подан после введения в действие новой редакции ст. 222 ГК РФ, суд отверг довод истца о возникновении спорного правоотношения до введения в действия новой редакции закона. Таким образом, арендатору земельного участка было отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение.
Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке. При этом на основании прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Теперь же указанная норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.
Рассмотрим две ситуации:
1) арендатор земельного участка с соблюдением целевого назначения земельного участка и условий договора аренды, осуществил строительство постройки с нарушением градостроительного законодательства;
2) в аналогичном порядке постройка с нарушением градостроительного законодательства была осуществлена на земельном участке собственником участка.
Каким образом сложилась судебная практика по данным вариантам развития событий?
В соответствии с обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды.
Открытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно возведенные строения пристройки.
Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца, постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст. 222 ГК РФ (дело N А31-204/2007-10).
Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по ряду дел (например, N А31-8533/2006-20, А82-12078/2006-38, А82-12079/2006-38, А82-12080/2006-38, А82-12081/2006-38, А82-12082/2006-38, А82-12083/2006-38, А82-12084/2006-38, А82-12085/2006-38, А82-12086/2006-38, А82-12087/2006-38, А82-14748/2006-38).
Позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отражена в обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г.
В нем на вопрос N 2 о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, дан следующий ответ.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Если право собственности на самовольную постройку сохраняется за определенным лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, оно обязано возместить расходы на ее возведение осуществившему его лицу в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не признается за первым лицом, в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Но, как уже упоминалось ранее, существует возможность признания таковых прав через суд или иным путем, если возведенное здание соответствует определенным условия.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ можно сделать вывод о том, что реальная возможность признать право собственности на самовольную постройку есть только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.