- •Элементы объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.
- •Физические особенности недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости и их воздействие на рынок недвижимости
- •Рыночный оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав на недвижимость.
- •Право предоставляет возможность и целесообразность распределения недвижимого имущества как ресурса между разными субъектами через распределение прав собственности.
- •Право собственности рассматривается как пакет, «пучок» взаимодополняющих правомочий.
- •Учет трансакционных издержек — издержек, которые несут участники сделок на рынке в связи с совершением сделок {трансакций)
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива
- •Тема: «Рынок недвижимости»
- •Понятие рынка недвижимости
- •Структурирование рынка недвижимости
- •Риски на рынке недвижимости
- •Тема «Девелопмент (развитие) недвижимости»
- •1. Понятие девелопмента
- •2. Виды девелопмента
- •3.Особенности девелопмента в различных сегментах рынка недвижимости
- •3.1 Особенности девелопмента на рынке жилья
- •3.2 Особенности девелопмента на рынке офисных помещений
- •3.3 Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей
- •3.4 Особенности девелопмента на рынке торговых площадей
- •Тема: «Инвестирование и финансирование недвижимости»
- •Финансирование недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Тема: «Оценка стоимости недвижимости»
- •Понятие оценочной деятельности. Виды стоимости объектов оценки.
- •Проведение оценки недвижимости.
- •Подходы к оценке и методы оценки
Тема: «Оценка стоимости недвижимости»
-
Понятие оценочной деятельности. Виды стоимости объектов оценки.
В соответствии со ст.3 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее – Улучшения), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные Улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.
В соответствии с п.5 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
-
рыночная стоимость;
-
инвестиционная стоимость;
-
ликвидационная стоимость;
-
кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
-
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
-
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
-
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
-
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
-
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508)).