2. Учет трансакционных издержек — издержек, которые несут участники сделок на рынке в связи с совершением сделок {трансакций)

Развернутая классификация трансакционных издержек по ис­точнику их происхождения предполагает выделение следующих видов:

• издержки поиска информации — затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;

• издержки ведения переговоров и заключения контрактов;

• издержки измерения — затраты на проведение оценки пред­мета сделки;

• издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав;

• издержки оппортунистического поведения — потери, вызы­ваемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

4. Двойственная природа недвижимости как экономического актива

С точки зрения места и роли в общественном воспроизводстве все экономические блага могут быть поделены на два крупных класса:

• реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произ­веденные товары, нематериальные активы), которые либо вовлечены в процесс производства, либо исполь­зуются непосредственно для потребления.

• финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации), которые представляют собой требование или право на получение дохода или блага без непосредственного вовлечения в воспроизводственный цикл.

Недвижимость одновременно выступает как разновидность финансового актива (имеющая в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты, вещную природу) и как реаль­ный актив (предназначенный для личного или производственного использования в зависимости от интересов и целей собственника, пользователя).

В силу своей двойственной природы недвижимость может при­обретаться в различных целях: для личного потребления (реальный потребительский актив), производственного потребления (реаль­ный капитальный актив), получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи (финансовый актив в вещной форме). Вследствие этого рынок недвижимости содержит в себе элементы как потре­бительского рынка, так и рынка капитала (реального и финансово­го) и не может быть однозначно отнесен к одному из них.

Таким образом, недвижимость одновременно является и товаром, и капита­лом в вещной форме; рынок недвижимости одновременно яв­ляется рынком товаров и рынком капиталов.

Двойственность недвижимости, ее одновременное существова­ние как товара — физического блага, способного удовлетворять производственные или личные потребности пользователей, и как капитала — стоимости, приносящей новую стоимость, находит свое отражение в разделении недвижимости на операционную и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость, занимае­мая собственником и используемая им для ведения опреде­ленной деятельности — производственной, административ­ной, учебной и пр.

Операционная недвижимость рассматривается как часть бизне­са, выступает как центр издержек. Основной целью управления ею является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обес­печиваемых недвижимостью.

Инвестиционная недвижимость — недвижимость, исполь­зуемая в интересах получения дохода в виде арендной пла­ты и прироста стоимости.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самосто­ятельный бизнес, выступает как центр прибыли. Основной целью управления ею является максимизация дохода и стоимости имуще­ства.