3. Риски на рынке недвижимости

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми.

На рынке недвижимости проблема риска особенно актуальна.

Виды рисков:

1. политические – характеризуются вероятностью снижения доходности инвестиций в связи со сменой политического курса;

2.юридические – характеризуются возможностью утрат права собственности и убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов;

3.технологические и градостроительные – проявляются в неправильном выборе места реализации проекта, несоответствии окружающей застройки, неверном выборе материалов и т. д.;

4.административные – проявляются в нестабильности налогового режима, появлении новых требований по выполнению обязательств перед органами местной власти, введение ограничений функционального использования здания и т. д.;

5. экономические – характеризуются неверным макроэкономическим прогнозом, прогнозом развития региональной экономики, ошибками прогнозирования спроса и предложения;

6. финансовые риски, в которых можно выделить следующие виды:

1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: несоответствие реальных темпов инфляции прогнозируемым, изменение ставок по кредитам и др.;

2) риски, обусловленные вариантом финансирования деятельности и уровнем проработки финансовых решений: соотношение собственных и заемных средств;

3) риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов (ошибки в расчетах, ошибки в планируемых поступлениях доходов и расходов по проекту).

Тема «Девелопмент (развитие) недвижимости»

1. Понятие девелопмента

Преобразование экономической политики Российской Федерации, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Под качественным преобразованием здесь имеется в виду единство физических, экономических и правовых аспектов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся по­требностям общества.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физи­ческих изменений. При этом рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соот­ветствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем боль­ше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, эффективность девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформ­лением произведенных изменений, появления качественно ново­го объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только пос­ле этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке.

Девелопер — это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости.

Проект развития недвижимости — это сознательно реа­лизуемая система последовательных взаимосвязанных ме­роприятий с применением ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на со­здание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях последующего воз­врата вложенных средств и получения дохода.

Наиболее распространенный перевод этого термина «развитие». Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания».

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды.

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли».

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

• полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

• систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

• выбор экономически эффективного проекта;

• выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

• получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

• определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

• поиск и привлечение инвесторов;

• отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

• реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.