2. Методы экономической оценки земель: затратный, доходный и сравнительный.

Оценка с позиции экономики представляет собой последовательность процедур с целью определения расчетной стоимости объекта, либо вещного интереса в нем, проводимое определенным субъектом.

В мировой оценочной практике выделяют 2 вида оценки земель

1. массовая (кадастровая)

2. индивидуальная.

Экономическая сущность земельной ренты- это цена уплачиваемая за использование ограниченного количества земли разных качеств.

Методы оценки первый метод – доходный подход.

Он позволяет оценить землю исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов (хозяйственное, коммерческое).

Выделяют следующие основные методы оценки в данном подходе:

1. Прямой капитализации,

2. дисконтирования будущих доходов,

3. остатка дохода от недвижимости.

Первый метод опирается на понятие коэф. капитализации, который рассчитывается по следующей формуле

Ro = чистый доход/ цена продажи. Как быстро себя окупает объект.

Второй метод используется следующая формула (кумулятивный коф.)

Rо = Rбез риска + R надб. за риск + R ликвидность+R инвист. в менедж.+ - ежегодное снижение увеличения , снижение стоимости актива

R без риска- без рисковая процентная ставка, которая берется по процентной ставке по денежным вкладам в наиболее надежном банке страны у нас центрабанк-8%

R надб. за риск – в большинстве случаев за риск определяется экспертным путем 3,3.

R ликвидность – поправка на ликвидность данного вида (время продажи)

R инвист. в менедж- вознаграждения менеджеров за управление инвестициями (пример риелтор).

i= все R плюсуем и делим на 100

Чтобы кумулятивный коэф. Превратился в коэф. Дисконтирования его надо поделить на 100.

Формула оценки дисконтирования V=CF1/1+i + CF2/(1+i)2 + CFn/(1+i)n

CF- доход за период

i- ставка дисконта

n – число периодов.

Третий метод- основан на том ,что единый объект недвижимости приносит доходы и если из них вычесть доходы приходящиеся на улучшения (здания, сооружения), то можно выявить доход приносимый землей, а следовательно оценить стоимость участка.

Сравнительный подход в оценки земли состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними.

V= S объекта + Попр

S объекта- цена объекта аналога

Поправка, учитывает различие объектов аналогов

Еще один метод в этой группе- переноса (соотнесение)

Он используется, когда в пределах территории отсутствует рыночная информация о чистых земельных участках, заключается в том, что цена продажи объекта делится на две части

1. стоимость улучшений

2. стоимость земельного участка. Опытным путем было доказано, что для отдельных типов застройки существует устойчивое соотношение м.д. ценой улучшений и ценой земли, поэтому для оценки объекта можно использовать рыночную информацию соседних территорий.

Методы затратного подхода широко используются для оценки застроенных земельных участков поселений, промыш­ленности, сельского хозяйства. В основе затратного подхода лежит принцип сравнения издержек по созданию недвижимости, включающей земель­ный участок, эквивалентной по своим свойствам и полезнос­ти, оцениваемой при сопоставлении с оцениваемым объектом. Очевидно, что типичный инвестор не заплатит за единый объект недвижимости больше, чем за покупку земельного участка и строительство на нем аналогичного здания или сооружения.

Стоимость земельного участка определяется путем вычи­тания из общей рыночной цены единого объекта недвижимо­сти затрат на освоение земель, т. е. восстановительной стоимости или стоимости замещения здания (строения) за минимум его из­носа. Сумма затрат на подготовку и использование природ­ных ресурсов служит основой для минимальной экономичес­кой оценки природных объектов. Но когда земля не исполь­зуется лучшим, наиболее эффективным способом, то затраты на строительство объекта не отражают его стоимости и не вносят в нее вклад.

Если рыночной информации не хватает, то обращаются к экспертной оценке. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений рассчитывается двумя путями:

1. Затраты на строительство точной копии объекта и с использованием тех же строительных материалов, технологий, проектов, но в цену на дату оценки. Почти всегда используется, но не всегда возможна.

2. Стоимость замещения (для объектов старше 10 лет). Затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с эквивалентной полезностью, но с использованием современных материалов, оборудования, проектов и технологий.

Стоимость восстановления состоит из трех частей: прямые затраты (стоимость строительного оборудования, материалов, стоимость эксплуатации машин и оборудования, инженерных сетей); косвенные затраты (проектирование, подготовка территории для строительства, отвод земли, налоги, реклама, страхование, процент по кредиту); прибыль предпринимателя.

Износ:

-физический (уменьшение стоимости из-за механического разрушения)

- функциональный (несоответствие зданий и сооружений своему назначению)

- внешний износ (неустранимый)

Физический и функциональный могут быть устранимыми и неустранимыми. Все формы износа в совокупности образуют накопительный износ в процентах. Из восстановительной стоимости улучшений вычитаем накопительный износ, так определяем сколько реально стоит объект. Определяется рыночная стоимость земельного участка путем вычитания из общей стоимости остаточной стоимости зданий и сооружений.