- •Содержание:
- •Тема 7. Жилые помещения специализированного жилищного фонда 83
- •Тема 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги 99
- •Тема 9. Управление многоквартирными домами 108
- •Тема 10. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья 113
- •Тема 11. Правовое регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов 130
- •Тема 2. Объекты жилищного права 175
- •Тема 5. Договоры найма жилого помещения 190
- •Вступительное слово автора
- •1.1. Право граждан на жилище
- •1.2. Понятие, предмет, метод и основные принципы жилищного права
- •1.3. Источники жилищного права.
- •Вопросы для повторения
- •Тема 2. Объекты жилищного права
- •2.1. Жилые помещения
- •2.2. Жилищный фонд
- •2.3. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
- •2.4 Перевод помещений из жилых и в жилые.
- •2.5 Переустройство и перепланировка жилых помещений
- •2.6. Страхование жилых помещений
- •Вопросы для повторения
- •Тема 3. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
- •3.1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
- •3.2. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.
- •3.3. Право общей собственности на жилое помещение
- •3.4. Содержание права собственности на жилое помещение
- •Вопросы для повторения
- •Тема 4: Сделки, направленные на отчуждение и приобретение права собственности на жилые помещения
- •4.1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
- •4.2. Купля-продажа жилых помещений
- •4.3. Мена жилых помещений
- •4.4. Обмен жилых помещений
- •4.5. Дарение жилого помещения
- •4.6. Рентный договор
- •Вопросы для повторения
- •Тема 5. Договоры найма жилого помещения
- •5.1.Общие положения о договорах найма жилых помещений
- •Глава 35 гк рф стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства.
- •5.2. Социальный наем.
- •5.3. Коммерческий наем
- •Вопросы для повторения
- •Тема 6. Приватизация жилищного фонда
- •6.1. Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
- •6.2. Принципы приватизации жилищного фонда
- •6.3. Договор о приватизации жилого помещения
- •6.4. Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
- •6.5. Недействительность и расторжение договора о приватизации жилого помещения.
- •Вопросы для повторения
- •Тема 7. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- •7.1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
- •7.2. Заключение, расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения.
- •7.3. Пользование служебными жилыми помещениями
- •7.4. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
- •7.5. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
- •7.6. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения
- •7.7. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев
- •Вопросы для повторения
- •Тема 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •8.1.Структура и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •8.2. Размер платы за жилое помещение
- •8.3. Размер платы за коммунальные услуги
- •8.4. Субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •Вопросы для повторения
- •Тема 9. Управление многоквартирными домами
- •9.1.Способы управления многоквартирным домом
- •9.2. Договор управления многоквартирным домом
- •9.3. Особенности управления многоквартирными домами
- •Вопросы для повторения
- •Тема 10. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья
- •10.1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
- •10.2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
- •10.3. Органы управления товарищества собственников жилья и контроля за их деятельностью
- •10.4. Прекращение деятельности товарищества собственников жилья
- •10.5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
- •Вопросы для повторения:
- •Тема 11. Правовое регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •11.1.Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
- •11.2. Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
- •11.3. Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
- •11.4. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •11.5. Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива.
- •Вопросы для повторения
- •Тема 12. Жилищные права, обязанности и ответственность. Защита жилищных прав
- •12.1. Жилищные права и обязанности
- •12.2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения.
- •12.3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
- •12.4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
- •Вопросы для повторения
- •Задачник Введение
- •Примеры решения задач Задача (Уровень а)
- •Решение
- •Задача (Уровень в)
- •Решение
- •Задачи для самостоятельного решения. Тема 1. Право на жилище и жилищное право Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Тема 2. Объекты жилищного права Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Задача 5
- •Задача 6
- •Задача 7
- •Задача 8
- •Задача 9
- •Задача 10
- •Задача 11
- •Тема 3. Право собственности на жилые помещения Задача 1.
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Тема 4. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение права собственности на жилые помещения Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4.
- •Задача 5
- •Задача 6
- •Тема 5. Договоры найма жилого помещения Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Задача 5
- •Задача 6
- •Задача 7
- •Задача 8
- •Задача 9
- •Задача 10
- •Задача 11
- •Задача 12
- •Тема 6. Приватизация жилищного фонда Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Тема 7. Жилые помещения специализированного жилищного фонда Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Задача 5
- •Тема 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Задача 1
- •Задача 2
- •Тема 9. Управление многоквартирными домами Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Тема 10. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья Задача 1
- •Задача 2
- •Тема 12. Жилищные права, обязанности и ответственность. Защита жилищных прав Задача 1
- •Задача 2
- •Задача 3
- •Задача 4
- •Глоссарий
2.3. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В ст.131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и другими нормативными правовыми актами.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы — это территориальные органы Федеральной регистрационной службы;
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав; в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Министерство юстиции РФ приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее — Инструкция № 2881). С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.
Важность данной Инструкции № 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Одновременно следует помнить, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.