6. Права и обязанности сторон по договору аренды и их исполнение. Субаренда

Основная обязанность арендодателя - передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и документами (ст. 611 ГК). При этом необходимо передать имущество в срок, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по ст. 314 ГК.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество подразумевает информирование арендатора о возможных юридических обременениях вещи и соответствующих последствиях этого.

Следующая обязанность арендодателя не чинить арендатору препятствий в пользовании имуществом. Соответственно, арендодатель не может реализовывать свои полномочия собственника в полной мере, когда это нарушает права арендатора по договору.

Также существует обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта имущества за его счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен законом или договором.

Основная обязанность арендатора использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды. Помимо этого, арендатор должен производить капитальный ремонт имущества, если это предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК).

Внесение арендной платы производится до момента фактического возврата имущества арендодателю. По окончании срока аренды арендатор обязан обеспечить передачу имущества и прекратить его использование.

В случае производства арендатором улучшений арендованного имущества отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя. Возмещение стоимости неотделимых улучшений зависит от того, сделаны ли они с согласия арендодателя. Если улучшения сделаны с согласия арендодателя, арендатор имеет право после завершения аренды на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Также арендатор должен получить согласие арендодателя, чтобы передать право пользования имуществом третьему лицу, так, например, субаренда, перенайм, ссуда, передача арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив требуют получение этого согласия (п. 2 ст. 615 ГК). Закон может запретить осуществление передачи права пользования третьему лицу (например, прокат в ст. 631 ГК), так и разрешить арендатору совершать сделки с имуществом без согласия арендодателя (согласно ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства может без согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, если договором аренды не предусмотрено иное).

Пользование имуществом третьими лицами возможно только при сохранении права и обязанностей самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Субаренда (поднаем) идентична по содержанию аренде и направлена на передачу имущества во временное возмездное пользование (или владение и пользование) другому лицу. Поэтому к субаренде применяются нормы, регулирующие аренду. В этом обязательстве арендатор по основному договору аренды является арендодателем по договору субаренды. Перед арендодателем за сохранность имущества, сданного в субаренду, всегда отвечает арендатор. Договор субаренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации в случаях, названных в п. 2 ст. 651 ГК РФ.