3 .2 Анализ вторичного рынка земельных участков г.Пенза под индивидуальное строительство жилых домов и коммерческого строительства

Наиболее широко, по сравнению с другими категориями земель, в г. Пензе в продаже представлены земли под ИЖС. Цены на них можно считать уже сформировавшимися и поддающимися статистической обработке.

Рыночная стоимость земельных участков под индивидуальную жилую застройку в таких районах как Заря, Север, пос. ЗИФ, Кривозерье, Камыши-Хвощи колеблется в пределах от 350-1000 руб. за 1 кв.м. (35 000 – 100 000 руб. за 1 сот) Минимальное предложение по проезду Буслаева, в районе с/х Заря, площадью 11 соток., по 363 рубля за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в Кривозерье, площадью 1000 кв.м. по 1050 рублей за 1 кв.м., наиболее часто встречаемые предложения по 500-550 руб за 1 кв.м.

В таких районах как Окружная, Шуист, Терновка, Барковка земельные участки под строительство индивидуального жилого дома продаются по 350 – 2100 за 1 кв.м. (35 000 – 210 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение – земельный участок в районе Барковки площадью 800 кв.м. по 350 рублей за 1 кв.м. и максимальное предложение земельный участок в районе Барковки, площадью 2000 кв.м. по 2100 рублей за 1 кв.м. Наиболее часто встречаемые предложения в данных районах 1000-1500 рублей за 1 кв.м.

В престижных районах Ахуны, Арбеково, Бугровка, Автодром, Центр, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье стоимость земельных участков может варьироваться от 600 до 6000 рублей. за 1 кв.м (60 000 – 600 000 руб. за 1 сот). Минимальное предложение – земельный участок по ул. Правды в районе Бугровки, площадью 1600 кв.м., по 688 рублей за 1 кв.м. Максимальное предложение - земельный участок в районе Бугровки по ул. Тимирязева, площадью 18 соток, стоимость 1 кв.м. составляет 5 555 рублей. Наиболее встречаемые сделки и предложения в этих районах по 1500-2000 рублей за 1 кв.м.

Кроме того, в центральной части города и на первых линиях главных улиц города продаются земельные участки с фактическим использованием – размещение индивидуального жилого дома, но с разрешением на перевод данных земельных участков для размещения на них коммерческих объектов: магазинов, офисов. Такие земельные участки располагаются на первой линии главных улиц города, таких как ул. Володарского, ул. Пушкина, ул. Суворова и на других главных улицах города. В среднем стоимость продажи данных земельных участков варьируется от 5 000 до 12 000 рублей за 1 кв.м. Стоимость земельного участка в центре города со всеми коммуникациями может достигать и 25 000 рублей за 1 кв.м. На данный момент в продаже имеется земельный участок под ИЖС по ул. Суворова, площадью 9 соток с возможностью перевода под коммерческую застройку. Стоимость такого участка составляет 22 000 000 рублей, что составляет 24 444 рублей за 1 кв.м. Стоимость перевода земельного участка из одной категории в другую колеблется в пределах от 70 000 рублей до 300 000 рублей и зависит от множества параметров: начиная от площади з емельного участка до разрешения размещения коммерческого здания в данном районе (согласование ген.плана города).

Размер земельных участков под жилищное строительство колеблется от 6 до 15 соток. Наиболее распространенная площадь продаваемых земельных участков 10-15 соток (Приложение Ж).

Рынок коммерческой земли можно разделить на три сегмента: земли под многоэтажное строительство, под промышленное и торгово-офисное строительство.

На вторичном рынке земли под многоэтажное строительство продаются достаточно редко, причем размах цен составляет от 2000 руб./кв.м. до 8800 руб./кв.м. (на ул. Революционная). Наиболее встречаемые предложения по 3000-5000 рублей за 1 кв.м. Главными факторами при формировании цены являются местоположение, линия и престижность района, условия подключения инженерных коммуникаций. В основном данные земли продаются муниципальными и федеральными властями с аукционов.

Земля под торгово-офисное строительство также имеет широкий размах значений. В среднем стоимость земли под торгово-офисное строительство составляет 5 000-12 000 за 1 кв.м. Причем цена в центральной части города может доходить до 35 000 за 1 кв.м.

Земля под промышленное строительство в меньшей степени востребована на рынке, чем торгово-офисная. Это связано с тем, что объемы промышленного строительства в г. Пензе низкие, основная часть предприятий располагается в зданиях советских годов постройки в традиционных промышленных районах «Терновки», «Севера», «Южной Поляны», «Заводского района», «Шуиста», «КПД». Стоимость выставленных на продажу земельных участков по данным информационно-аналитического портала недвижимости Пензенской области www.ssr58.ru колеблется от 150 до 3 500 руб. за 1 кв.м. Самым дешевым является предложение по продаже земельного участка под промышленное строительство в районе Севера (за базой Пенза-Рыба) по цене 157 рублей за 1кв.м. при значительно большой площади участка 350 соток). Самым дорогим предложением является земельный участок под промышленное строительство по цене 3 517 рублей за 1 кв.м. (площадь участка 6 255 кв.м. по ул. Терновского). В основной массе земли данной категории находятся на окраине города в промышленных зонах, и в среднем их стоимость составляет 1000 - 1500 рублей за 1 кв.м (Приложение З).

Количество предложении земельных участков на вторичном земельном рынке исследовалось в динамике. Длительность наблюдений и сбора данных о количестве предложений земельных участков составляет с 2011 года по I полугодие 2012 года (Приложение И ).