3 .3 Экспертный опрос и прогноз развития земельного рынка г.Пенза на краткосрочную перспективу

Существо экспертных методов состоит в том, что специалисты высказывают свое мнение о наиболее важных для заказчика проблемах, возможных с точки зрения имеющихся ресурсов направлениях и преодоления и возникающих при этом целях, о наиболее оптимальных способах их достижения. Кроме того, оцениваются факторы, которые могут повлиять на процессы достижения целей, а также вероятном времени, которое на это потребуется. Информация, полученная от экспертов, обрабатывается с помощью специальных логических и математических приемов и процедур, преобразовывается в форму, удобную для содержательного анализа и принятия решения.

Экспертные методы основываются на многократно подтвержденной во всех областях науки и практики возможности предвидения будущих состояний исследуемых процессов, т.е. того, чего ещё нет, но с большой вероятностью может возникнуть.

Метод экспертной оценки – получение информации путем проведения экспертного опроса. Результаты проведенного экспертного опроса представлены ниже.

Целью исследования явилось изучение социально-экономических особенностей земельного рынка г. Пензы, была определена оценка земельной реформы в Российской Федерации и влияние сложившейся системы

земельных о тношений на становление земельного рынка в г.Пенза, выявлена степень доступности земельных участков, получили экспертную оценку состояния земельного рынка Пензенской области.

Было опрошено 30 экспертов. В результате обобщения полученных данных удалось выяснить, что 40 % опрошенных оценили реализацию земельной реформы в Российской Федерации положительно, 20 % - отрицательно, и 40 % воздержались от ответа.

Далее рассматривался вопрос о влиянии сложившейся в Российской Федерации системе земельных отношений на становление земельного рынка, в частности г. Пензе. Ответы разделились следующим образом:

А) позволяет вовлечь в оборот большее количество земельных участков - 47 %,

Б) не даёт развиваться земельному рынку – 30 %,

В) затрудняюсь ответить – 20 %;

3 % опрошенных экспертов воздержались от ответов.

Рисунок 11 - Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

По результатам ответов на вопрос о степени доступности земельных участков для покупки, большинство опрошенных считают, что земельные участки доступны только категориям физических юридических лиц, имеющим высокий доход (87 %). (Вопрос №6)

Так же, по мнению большинства (80%) опрошенных выявили, что инвестиции в земельную собственность являются на сегодняшний день «гарантом» сохранения и приумножения средств. (Вопрос №7)

20 % экспертов, что земельный рынок Пензенской области достаточно развит, 60 % экспертов считают, что земельный рынок находится на стадии зарождения и не развивается. (Вопрос №8)

На вопрос о необходимости принятия, каких законодательных мер для повышения оборотоспособности земельных участков и для развития земельного рынка в г. Пензе мнения экспертов распределились следующим образом: 57 % экспертов считают, что необходимо внесение изменений в Российское законодательство, 30 % экспертов – необходимо внесение изменений в региональную политику, и 13 % воздержались от ответа. (Вопрос №9)

В одном из вопросов мы предложили экспертам опроса оценить сегодняшний уровень проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Получен следующий результат: 30 % оценивают положительно, т.е. данный уровень обеспечивает равный доступ и равные условия для всех участников рынка; 67 % опрошенных имею противоположную точку зрения и считают, что уровень проведения аукционов неудовлетворительный, т.к. процедура проведения аукциона нуждается в доработке, 3 % воздержались от ответа. ( Вопрос № 10)

Большинство опрошенных уверенны, что передача большей части земель в частную собственность не повлияет на повышение эффективности использования земель. (Вопрос №11)

На вопрос о направлениях в сфере земельных отношений следовало выбрать наиболее приоритетные направления. Результаты ответов отображены на схеме:

Рисунок 12 – распределение ответов на вопрос № 12

43 % экспертов, согласны с тем, что любые искусственные ограничения на рынке земли уменьшают количество покупателей, но и некоторые ограничения должны быть, т.к. они обеспечивают сохранность земли как природного ресурса, а 37% экспертов не согласны с этим, и 20 % воздержались от ответа . (Вопрос №13)

Эксперты определили наиболее важные рентообразующие факторы, влияющие на использование земельных ресурсов. Большинство таким фактором выявили различия в местонахождении земельных участков, на второе место определили фактор – это «различия в плодородии земель», и третье место занял фактор – «различия в эффективности дополнительных вложений». (Вопрос №14)

В данном вопросе №15 необходимо было определить факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка в иерархической последовательности, т.е. от наиболее важного фактора к менее важному. Результат ответов на этот вопрос представлен на схеме:

Рисунок 13 – распределение ответов на вопрос № 15

Рынок земли предоставляется частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем рынок жилья. И в вопросе № 17 мы попросили участников исследования определить как, по их мнению, преумножить капитал за счёт «земельных» вложений. 43 % экспертов считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки участка с домом на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене, 37 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью покупки земли без подряда, т.е. приобрести участок в организованном коттеджном районе и затем на нем на собственные средства строить дом, который впоследствии реализуется по более высокой с тоимости, и 20 % считают, что преумножить свой капитал можно с помощью прямых спекулятивных инвестиций, т.е. приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене.

В вопросе № 18 анкеты мы спрашивали про необходимости решения каких задач, стоящими перед муниципалитетом, будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

40 % экспертов считают, что внедрение электронного документооборота в процесс предоставления муниципальных услуг в сфере земельно-имущественных отношений, и уменьшение доли городской земли, занятой неэффективными и экологически-вредными промобъектами будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

27 % экспертов считают, что именно повышение имущественных доходов местных бюджетов будут способствовать совершенствованию земельно-имущественных отношений.

И 33 % экспертов считают, что совершенствованию земельно-имущественных отношений будет способствовать упрощение процедуры оформления земельного участка.

Были заданны вопросы классификационного характера, куда относились вопросы о сфере профессиональной деятельности и о стаже работы в данной сфере, возрасте. Подведя итоги исследования, удалось выяснить, что большинство участников исследования возрастом от 25 лет и старше 50 лет. Профессиональный стаж находится в рамках от 1,5 года и более 20 лет.

На основе результатов проведения социологического исследования и анализа полученных данных, предлагаем прогноз развития земельного рынка на краткосрочную перспективу. Земельный рынок г.Пенза находится на стадии зарождения. Процесс становления будет плавным и постепенным. Вероятно появление большого количества земельных участков на рынке земли, за счёт земельных активов, находящихся у банков в качестве залогового имущества, которое данные финансовые учреждения пока не спешат выводить на рынок.

Н емаловажную роль сыграют планируемые изменения в законодательстве, а также политические и экономические факторы, изменения в налоговом и земельном законодательстве. Эксперты опроса сходятся на мнении, что цены на земельные участки в черте города Пензы и спрос растет постоянно, а предложение, как известно, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом - земельным участком.

Приоритетными направлениями в сфере земельных отношений являются: обеспечение государственного регулирования земельных отношений, реализация прав жителей области на землю, разумное сочетание интересов области, муниципальных образований и иных участников земельных отношений при принятии решений по таким вопросам. Но в настоящее время земельные участки

доступны только категориям физических и юридических лиц, имеющих высокий доход. Передача большей части земель в частную собственность повысит эффективность использования земель.

Тенденции:

- Увеличение предложения ликвидных земельных участков в г.Пенза и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.

- Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.

- Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.

- Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.

- Земельный рынок Пензенской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию "земли поселений".

Прогноз:

Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков.