1.2 Общая характеристика и объем предложения на рынке строящейся недвижимости сПб

Несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, в 2009 году строители Петербурга сдали в эксплуатацию 2,6 млн. кв.м. жилья. Судя по предварительным оценкам, в 2010-11-м удастся построить примерно столько же (рис. 1.1). В последующие годы ожидается прирост объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья, в том числе – за счет ввода в строй проектов-миллионников, где органы власти взяли на себя заботу об инженерной подготовке земли [3]. Это позволяет надеяться, что дефицита нового предложения и, как следствие, роста цены на рынке возникнуть не должно.

Рис. 1.1 Динамика объема ввода и предложения на первичном рынке жилой недвижимости города за период 2004-2009гг., прогноз до 2011 года.

После начала продаж квартир в проектах комплексного освоения, цена квадратного метра в строящихся домах в 2010 году снизилась на 6-7%. Впрочем, это не касается так называемой «новой вторички», то есть квартир, уже построенных и оформленных на застройщика. В этом сегменте отмечаются лишь незначительные колебания цены – плюс-минус 1-1,5%.

По данным аналитиков компании Арин, объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга на 7 октября 2010 года составляет 2 155 тыс. кв. метров или 31,6 тыс. квартир. За последние месяцы наблюдается выход на рынок новых проектов и, соответственно, увеличение предложения жилья на начальных стадиях строительства.

Рис. 1.2 Структура предложения жилой недвижимости по типам квартир

Если говорить о структуре предложения строящегося жилья, то здесь в 2009 г. преобладали 1-комнатные квартиры, составляющие долю в 56% по аналитическим данным компании «Астера» (рис. 1.2), четверть площадей приходится на 2-комнатные квартиры.

Таблица 1.1

Структура предложения первичной недвижимости СПб по классам и стадиям строительства

Стадия Класс	Эконом	Комфорт	Комфорт+	Бизнес	Элита
Начальная	59%	26%	4%	0%	42%
Середина строительства	8%	23%	22%	6%	17%
Завершающая стадия	26%	45%	62%	91%	22%
Сдан в эксплуатацию	7%	6%	12%	3%	19%

Структура предложения по 5 классам недвижимости и основным вехам строительства представлена выше, использовались аналитические данные компании «АРИН». Можно отметить выход на рынок большого числа новых объектов классов «эконом» и «элит» и недостаток предложения по площадям. Проходящим в настоящее время середину строительства – всего около 15 % объектов.

1.3 Общая характеристика и объем спроса на рынке жилой недвижимости сПб

Покупатели сейчас охотно приобретают новые квартиры, однако до 80% из них – используют заемные средства.

Как отмечают специалисты рынка, платежеспособность спроса в настоящий момент снижена. Поэтому в ближайшие месяцы роста цен на квартиры не ожидается. Верность этого прогноза подтверждают и макроэкономические факторы, а также поведение инвесторов, которые, наконец, перестали рассматривать недвижимость как единственный объект для вложений. На сегодняшнем спокойном рынке покупатель находится в выгодном положении: ему доступны кредиты, условия которых вернулись к докризисным, выбор квартир достаточно велик, ажиотажа на рынке нет.

Рис. 1. 3 Динамика объема продаж за период 2004-2009гг, прогноз до 2011г., млн.кв.м

Спрос на рынке жилой недвижимости начал снижаться с сентября 2008 года. Снижение спроса во многом связано с психологическими обстоятельствами. Усугубилась неуверенность населения в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов. Часть потенциальных потребителей заняли выжидательную позицию в условиях падения стоимости жилой недвижимости.

Рис. 1.3 Индекс активности спроса на рынке первичной недвижимости за период май-октябрь 2010

Во 2 полугодии 2010 года отмечается оживление на рынке жилой недвижимости по сравнению с предыдущим периодом. Это во многом вызвано сезонным фактором. Количество обращений в строительные компании на сегодняшний день соответствует докризисному уровню, однако, количество реальных сделок примерно на 25% ниже докризисных показателей. Риэлтерские компании отмечают увеличение доли иногородних покупателей в структуре спроса. После практического отсутствия инвесторов на рынке, появились единичные сделки такого рода.

Зафиксирован рост числа ипотечных сделок в 3 кв. 2010 года на 19% по сравнению с предыдущим периодом. Доля ипотечных сделок на сегодняшний день составляет не более 10%.

Эксперты рынка констатируют, что кризисный синдром – приобретение квартир только в практически полностью построенных или уже сданных домах – уходит в прошлое. На первое место выходят такие требования к жилью, как удобное месторасположение, потребительские характеристики, хорошая транспортная доступность, отмечают специалисты рынка недвижимости. Также, значительную роль в выборе будущего жилья играет и репутация компании-застройщика на рынке. Компании, которые положительно зарекомендовали себя как до кризиса, так и в сложные времена, не испытывают проблем с привлечением покупателей на свои объекты. Причем клиентам не важно – на какой стадии строительства находится тот или иной дом, если они уверены, что он в любом случае будет построен и сдан. Приобретение квартиры на начальной стадии готовности, как и до кризиса выгодно покупателю: стоимость квартиры на период строительства комплекса может отличаться на 12-29%.