2.4.2 Модель wacc

Данный метод позволяет рассчитать общую ставку дисконта с помощью варьирования доли собственного и заемного капиталов. Общая ставка дисконта рассчитывается по формуле:

, где

R0 – общая ставка дисконта,

Е – доля, приходящаяся на собственные средства или средства акционеров,

Re – ожидаемая отдача на собственные средства, норма отдачи, норма дохода,

М – доля заемного капитала или внешних инвестиций,

Rm – норма отдачи на вложенные внешними инвесторами средства, норма дохода на заемные средства.

Доля заемных средств в проекте равна:

M = 45 779,25 тыс. руб./ 592 668,32 тыс. руб. = 0,0772

Доля собственных средств (включая средства дольщиков):

E = 1-0,0772 = 0,9228

Тогда ставка дисконта по модели WACC составит:

2.4.3 Кумулятивный метод определения ставки дисконта

Данным методом можно определить общую ставку дисконта, оценивая и сравнивая четыре вида рисков. В результате общая ставка дисконта:

, где

Rf – безрисковая составляющая,

Rr – риск инвестиционного проекта,

Rm – риск менеджмента или риск управления,

Rs – специфические или прочие риски.

Эти 4 вида рисков оцениваются по шкале от 0% до 10%.

В качестве безрисковой составляющей опять примем ставку рефинансирования ЦБРФ – 7,75%.

Риск инвестиционного проекта в области жилищного строительства невелик, поскольку спрос, во всяком случае потенциальный, на жилье в России остается неудовлетворенным, Rr = 3%

От правильной организации как финансовых потоков, так и работы на стройплощадке. Мы предполагаем, что исследуемый проект ведется молодой компанией с небольшой адресной программой, поэтому риск менеджмента и управления будет довольно высок: Rm = 7%

Прочие и специфические риски примем на уровне, Rs = 2%

Таким образом, ставка дисконта по кумулятивному методу составляет:

R_кумм = 7,75% + 3% + 7% + 2% = 19,25%

Итоговую ставку дисконтирования определим как среднее значение по трем предложенным моделям:

R = (14,00% +14,04% +19,75%)/3 = 15,93%

2.5 Теория расчета основных показателей коммерческой эффективности инвестиционных проектов

Как правило, коммерческая оценка эффективности проекта проводится при использовании ряда основных, наиболее часто применяемых в учетно-аналитической практике показателей. К их числу относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), срок окупаемости инвестиций (PP), внутренняя норма рентабельности (IRR) и коэффициент эффективности инвестиций (ARR). Далее последует краткая формулировка сущности каждого из них, после чего будет осуществлен расчет и подведен общий итог.

Чистый дисконтированный доход (NPV) представляет собой величину чистой прибыли от реализации проекта за вычетом объемов вовлеченных на осуществление проекта инвестиций [11]. Этот показатель вычисляется по следующей формуле: NPV = - , где:

P_k – это доход, генерируемый в течение всего жизненного цикла проекта,

r – коэффициент дисконтирования, отражающий степень риска,

k – продолжительность проекта,

IC – величина вовлеченных капитальных вложений.

Если NPV положителен, проект считается эффективным и прибыльным.

Если NPV отрицателен, проект считается убыточным и неэффективным с коммерческой точки зрения.

Индекс рентабельности (PI) отражает вес доходов на единицу затрат и определяется по следующей формуле: PI = : ;

Если PI > 1, то проект прибылен и эффективен, если PI < 1, то проект убыточен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) представляет собой такой коэффициент дисконтирования, при котором сальдо накопленных дисконтированных потоков равно нулю. Эта ставка отражает максимально возможный уровень доходов, который может быть ассоциирован с реализацией проекта.

Если IRR > r, то проект прибылен.

Если IRR < r, то проект убыточен.

Срок окупаемости (PP) в случае рассматриваемого в данной работе проекта представляет собой число лет (кварталов), по истечении которого величина инвестиций будет погашена нарастающим уровнем доходов.

Общая формула расчет срока окупаемости имеет следующий вид:

PP = min n, при котором ;

Формула для нахождения дисконтированного срока окупаемости (DPP) имеет соответствующий вид:

DPP = min n, при котором

Последним из применяемых для коммерческой оценки эффективности проекта показателей является Коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

Он рассчитывается делением среднегодовой величины чистой прибыли на среднегодовую величину инвестиций. Средняя величина инвестиций представляет собой половину общей суммы капитальных вложений. В целом метод расчета данного показателя представлен в следующей формуле:

ARR = .