2.3 Расчеты по кредиту

Для финансирования затрат на начальных этапах реализации проекта предусмотрена получение банковского кредита.

Заемные средства, как предполагается далее, полностью покроют все затраты, запланированные по графику финансирования на первые 2 квартала. К

Параметры кредитования и денежные потоки по данному виду финансовой деятельности в проекте отражены в таблице 2.7 ниже.

Таблица 2.7

Расчет по кредиту в проекте

№ п/п	Статья расчета	Всего	Шаг расчета (квартал)
			1	2	3	4	5	6	7	8
1	Получение кредита, тыс. руб	45 779,25	22 730,51	23 048,74
2	Погашение кредита, тыс. руб.						11 444,81	11 444,81	11 444,81	11 444,81
3	Остаток задолженности, тыс. руб.		22 730,51	45 779,25	45 779,25	45 779,25	34 334,43	22 889,62	11 444,81	-
4	Ставка по кредиту, % годовых	14,5%
5	Выплата % по кредиту, тыс. руб.	5 802,47	823,98	1 659,50	1 659,50	1 659,50	1 244,62	829,75	414,87	-

2.4 Определение коэффициента дисконтирования

В теории финансового менеджмента ставка дисконтирования, подразумевающая под собой скидку с будущей стоимости объекта, приносящего доход (дисконт денежного потока) определяется одним из трех нижеперечисленных способов, либо представляет некоторую их комбинацию [9]:

CAPM (Capital assets pricing model) - применяется для расчета ставки дисконта, основанной на рисках собственного капитала.

WACC (Weighted Average Cost of Capital) - средневзвешенная стоимость капитала; является показателем, позволяющим учесть стоимость собственных и заемных средств в проекте.

Метод кумулятивного построения – определение ставки дисконта на основе суммы безрисковой составляющей и мер различных проектных рисков (инвестиционных, рисков менеджмента, отдельных специфических рисков).

2.4.1 Модель capm

Общая ставка дисконта по методу САРМ определяется по формуле:

, где

R0 – общая ставка дисконта,

Rf – безрисковая составляющая или ставка рефинансирования ЦБ РФ (7,75%),

B – мера систематического риска,

Rc – отраслевой риск (возьмем в размере 15% для строительной отрасли)

При расчете ставки дисконтирования данным методом выявляются показатели, которые составляют наибольший риск для проекта. Такими показателями являются близость выборов, продолжительность жизни, уровень инфляции, доступность к информации, уровень здравоохранения, размер пенсий, прожиточный минимум и территориальная диверсификация. Все эти факторы, кроме территориальной диверсификации, в большей степени несут риск при реализации квартир, то есть оказывают сильное влияние на покупательную способность населения.

В начале необходимо определить меру систематического риска. Для этого подберем показатели для макроэкономического, отраслевого и микроэкономического уровней, которые будут оцениваться по шкале рисков. Выбранные показатели представлены в табл. 2.8.

Таблица 2.8

Определение меры систематических рисков

Показатель	Уровень			Примечание
	Низкий	Средний	Высокий
	0,5	1	1,5
I Макроэкономический уровень
Политическая стабильность
Близость выборов		+		Собственное мнение
Уровень легитимации власти	+
Приемлемость политического режима	+
Роль фактора личности	+
Социальная стабильность
Средний уровень жизни населения		+		http://petrostat.gks.ru/digital/region12/DocLib/01ind_g.htm
Величина прожиточного минимума			+	http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/04prmin_g.htm Соотношение среднедушевых денежных доходов и прожиточного минимума в III квартале 2010 года составило 475,0 % и увеличилось по сравнению с III кварталом прошлого года (395,9%).
Средний уровень безработицы		+		http://petrostat.gks.ru/digital/region9/2007/02bezr_g.htm На конец октября 2010 года уровень регистрируемой безработицы составил 0,6% экономически активного населения, на конец октября 2009 года – 1,1%.
Средний размер заработной платы		+		http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/02zarpl_g.htm Средняя номинальная заработная плата, начисленная за сентябрь 2010 года, состави- ла 27 295 рублей.
Суммарная задолженность по заработной плате		+		http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/03zadol_g.htm На 1 ноября 2010 года, суммарная задолженность составила 34,5 млн. рублей. Объем задолженности по сравнению с 1 октября 2010 года увеличился на 32%, по сравнению с 1 ноября 2009 года уменьшился на 3%.
Средняя продолжительность жизни		+		www.baltinfo.ru К 2011 году средняя продолжительность жизни петербуржцев составит 71 год.
Средний уровень младенческой смертности	+			Коэффициент младенческой смертности в Петербурге равен 5,2. Это один из самых низких показателей. www.demoscope.ru
Величина естественного прироста населения		+		В целом наблюдается отрицательный естественный прирост www.demoscope.ru
Величина естественной убыли населения		+		Уровень естественной убыли населения имеет тенденцию к уменьшению. www.demoscope.ru
Средний возраст населения		+		Средний возраст петербуржцев 40,9 лет. www.rehabsys.ru
Уровень образования населения	+			http://petrostat.gks.ru/digital/region13/DocLib/01obr_g.htm
Величина ВВП в расчете на душу населения		+		http://www.seemore.ru/from/2852414/2921725 Всемирный банк (ВБ) скорректировал в сторону понижения прогноз по росту ВВП РФ в 2010 году - до 4,2% по сравнению с 4,5% в июне
Экономическая стабильность
Курс национальной валюты относительно USD	+			www.spb.rpb.ru
Стабильность курса котировки валюты		+		www.spb.rbc.ru
Ставка рефинансирования ЦБ РФ	+			7,75% www.cbr.ru
Величина внешнего государственного долга		+		В абсолютном выражении российский внешний государственный долг на 1 января 2010 года составил 37,6 млрд долларов, что является одним из самых низких показателей в Европе. По относительным показателям, российский внешний госдолг составляет 3 % от объема ВВП страны.
II Мезоэкономический уровень
Величина среднеотраслевой рентабельности		+		20 – 22 % www.raexpert.ru
Плотность застройки			+	www.kvadrat.ru
Средний срок окупаемости			+	www.ozenka-biiznesa.ru
Динамика цен на недвижимость	+			www.bn.ru (маркетинговое исследование, раздел 1)
Динамика изменения себестоимости	+			www.bn.ru
Средний размер заработной платы по отрасли			+	Заработная плата составляет около 14 % себестоимости www.stroim-dacha.ru
Объем иностранных инвестиций	+			www.restate.ru
III Микроэкономический уровень
Емкость рынка	+			Маркетинговое исследование, раздел 1
Среднее значение доли организации на рынке		+		http://www.dp.ru/a/2010/10/12/Rejting_zastrojshhikov_Sank На долю строительных компаний, не входящих в десятку, приходится около 60% строящегося в Петербурге жилья.
Сложность проникновения на рынок		+		Собственное мнение
Уровень конкуренции		+		www.restate.ru
Конкурентоспособность организации		+		www.gorodskoi.ru
Средний уровень товарной диверсификации	+			http://www.setlgroup.ru/
Средний уровень территориальной диверсификации		+		http://www.setlgroup.ru/
Степень монополизированности рынка	+			www.sbppromstroy.ru
Текущее состояние лидеров рынка		+		www.restate.ru
Степень зависимости от поставщиков	+			http://www.setlgroup.ru/
История и репутация лидеров рынка	+			http://www.setlgroup.ru/press/news/id444/
Соотношение собственных и заемных средств в структуре капитала			+	В основном строительство будет вестись за счет средств дольщиков
Вероятность картельного сговора основных игроков рынка	+			Маркетинговое исследрвание, анализ района строительства (перечень застройщиков достаточно обширен)
Итого "+"	16	19	5	-

, где

ni – сумма показателей по низкой степени риска,

nj – сумма показателей по средней степени риска,

nm– сумма показателей по высокой степени риска,

N – количество показателей.

Тогда ставка дисконта по модели CAPM: