1.6 Общий вывод по анализу рынка недвижимости

Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости на первичном рынке Калининского района в последние месяцы сохраняла тенденцию к уменьшению. Однако, на фоне ожидаемого оживления на рынке недвижимости в целом по Санкт-Петербургу с 2011 года, можно прогнозировать рост средней цены как на строящуюся, так и вторичную недвижимость в районе 5% в год.

На текущий момент средняя цена первичного рынка в Калининском районе составляет по приводимым выше данным 63 765,3 руб.м2. Эту цену будем использовать в качестве начальной цены продаж рассматриваемого объекта. Исходя из той же логики, цену квадратного метра после сдачи дома в эксплуатацию без учета указанного выше роста рынка в 5% установим на уроне 76 687,9 руб./м2. Разделение цен в зависимости от класса недвижимости не производится ввиду того, что основная доля – дома эконом-класса.

Среди минусов выбранного района реализации проекта можно отметить:

• Не лучшее распределение транспортных потоков, отсутствие метролинии метрополитена в районе Полюстровского микрорайона и Кондратьевского проспекта

• Наличие в районе нескольких крупных застройщиков, имеющих хорошую репутацию на строительном рынке – ЛенСпецСму и Setl City.

• Уплотнительная застройка в районе, практически нет возможности для комплексной застройки.

• Не лучшее положение по торговой составляющей инфраструктуры района.

Плюсы реализации проекта в районе:

• Относительная близость к центру города при умеренных ценах на недвижимость

• Как следствие, высокий спрос у покупателей недвижимости по отдельным микрорайонам данной территории Санкт-Петербурга

• Высокий уровень развития социальной инфраструктуры

II. Оценка экономической эффективноти проекта строительства жилого дома в калининском районе спБ

2.1 Определение суммы капитальных вложений для реализации проекта и графика их освоения

Общие характеристики объекта, возможность строительства которого рассматривается в данной работе, представлены в табл. 2.1

Таблица 2.1

Характеристика рассматриваемого проекта строительства

Показатель	Данные
Объект строительства	Жилой дои
Тип дома	Монолитный
Этажность	18
Количество квартир	112
Общий строительный объем, м^3	45828
Общая площадь дома, м^2	10406,6
Общая площадь квартир, м^2	9650,4
Продолжительность строительства, мес.	23
Место строительства	Калининский район, Гражданский пр. 111, лит А
Начальная цена продажируб./м2	63765
Цена продажи после ввода объекта, руб./м2	76687,9

Для определения отдельных затрат по строительству этого объекта, а именно стоимости проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, а также рекламы и комиссии за исполнение функций заказчика-застройщика, воспользуемся сводом затрат компании Setl City по 1 очереди проекта «Семь Столиц» (Кудрово, ст.м. «Дыбенко») (табл. 2.2). Дома данной очереди. Как и рассматриваемый проект, будут являться жильем эконом-класса, основой является монолитный ж/б каркас.

Таблица 2.2

Данные о стоимости работ по строительству жилья

по проекту компании Setl City

Себестоимость строительства	Всего стоимость строительства, руб.	Себестоимость 1 кв. м.
Приобретение прав на земельный участок	650 000 000	5 498
Дом под ключ	4 960 036 090	41 950
1) ПИР + согласования и решения	295 209 077	2 497
2) СМР	4 235 350 280	35 821
3) Комиссия за исполнение функции заказчика-застройщика	178 788 979	1 512
4) Агентская комиссия	223 012 131	1 886
5) Реклама	27 675 623	234
Благоустройство и дороги	141 961 107	1 201
Социальные объекты	454 730 000	3 846
Непредвиденные расходы	85 004 811	719
ИТОГО	6 291 732 008	53 214

Таблица 2.3

Расчет капитальных вложений рассматриваемого проекта

№ п/п	Обоснование затрат	Наименование затрат	Расчет	Сумма, тыс. руб.
Раздел 1. Поготовительный период и отчисления в бюджет
1	Фонд имущества Санкт-Петербурга (7. http://www.property-fund.ru/ )	Аренда земельного участка	Начальная цена лота (суммарных арендных платежей) за участок площаадью 8 136 м2 - 32 000 000; адрес: Калининский район, Гражданский проспект, участок 1 (юго-западнее д. 111, лит. А по Гражданскому пр.)	32 000,00
2	Данные компании Setl City о стоимости строительства 1 м2 (табл. 2.2)	Проектно-изыскательские работы + согласования	2497 руб./м2 создаваемой площади квартир	24 095,02
3	Постановление прав-ва СПб от 09.12.2003 №66 п.2	Отчисления на развитие городской инфраструктуры	100 $/м2 создаваемой площади квартир (по курсу 30 руб./$)	28 951,20
Итого по разделу 1:				85 046,22
Раздел 2. Возведение жилого дома
4	Данные компании Setl City о стоимости строительства 1 м2 (табл. 2.2)	Строительно-монтажные работы	35 821 руб./м2 создаваемой площади картир	345 690,07
5	Данные компании Setl City о стоимости строительства 1 м2 (табл. 2.2)	Благоустройство (озеленение, подъездные дороги и тротуары)	1 201 руб./м2 продаваемой площади квартир	11 586,89
6	ЦиСН №10 2009, стр. 35	Резерв средств на непредвиденные расходы и работы	2% от суммы затрат по СМР для объектов жилищного-гражданского и социального назначения	7 145,54
Итого по разделу 2:				364 422,50
Раздел 3. Ввод эксплуатацию и прочие затраты
7	Данные Setl City	Ввод в эксплуатацию (подключение к сетям, кадастровая съемка, экологическая экспертиза и пр.)	1,8% от итого по разделу 2	6 559,60
8	Данные компании Setl City о стоимости строительства 1 м2 (табл. 2.2)	Комиссия за исполнения функций заказчика-застройщика	4% от СМР	13 827,60
9	Данные Setl City	Реклама	234 руб./м2 создаваемой площади квартир	2 258,89
Итого по разделу 3:				22 646,10
Всего				472 114,82
НДС (кроме п.1)			18%	79 220,67
Всего с НДС				551 335,48
Итого затраты на 1м^2 площади квартир				57,13

Таким образом, общая сумма инвестиций в проект с НДС, но без учета роста цен на затраты составит 551 335,48 тыс. руб. В пересчете на 1 м2 площади квартир, которая согласно заданию составляет 9650,4 м2, составляет 57 130 руб./м2. Эта сумма меньше начальной цены продаж, поэтому можно сделать предварительное предположение об эффективности проекта строительства.

Срок строительства здания составляет 23 мес. (условно 8 кварталов). Еще 2 квартала отведем на подготовку строительства – производство изыскательский работ, планировку территории и проектирование. Таким образом, общая инвестиционная фаза проекта составит 10 кварталов.

Распределение затрат по периодам представлено в табл. 2.4. Равномерно по всему инвестиционному периоду распределены арендные платежи по земельному участку, отчисления на развитие городской инфраструктуры и комиссия за исполнение функций заказчика-застройщика Затраты по подготовке и согласованию пакета проектной документации определены на первые 2 квартала от старта проекта в равных долях. Непосредственно затраты по возведению объекта начинаются с 3-го квартала и заканчиваются в 9-м. Завершается инвестиционная фаза затратами по вводу в эксплуатацию и благоустройством территории, разбитым на 3 последние квартала.

С учетом инфляции сумма капитальных вложений по проекту составит 592 668,32 тыс. руб.

Таблица 2.4

Распределение капитальных вложений по шагам расчета

№ п/п	Этапы подготовки и реализации проекта	Всего	Шаг расчета (квартал)
			1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Аренда земельного участка	32 000,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00	3 200,00
2	Проектно-изыскательские работы + согласования	24 095,02	12 047,51	12 047,51
3	Отчисления на развитие городской инфраструктуры	28 951,20	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12	2 895,12
4	Строительно-монтажные работы	345 690,07			49 384,30	49 384,30	49 384,30	49 384,30	49 384,30	49 384,30	49 384,30
5	Благоустройство (озеленение, подъездные дороги и тротуары)	11 586,89								3 862,30	3 862,30	3 862,30
6	Резерв средств на непредвиденные расходы и работы	7 145,54			987,69	987,69	987,69	987,69	987,69	1 064,93	1 064,93	77,25
7	Ввод в эксплуатацию (подключение к сетям, кадастровая съемка, экологическая экспертиза и пр.)	6 559,60										6 559,60
8	Комиссия за исполнения функций заказчика-застройщика	13 827,60	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76	1 382,76
9	Реклама	2 258,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89	225,89
	Итого	472 114,82	19 751,28	19 751,28	58 075,75	58 075,75	58 075,75	58 075,75	58 075,75	62 015,29	62 015,29	18 202,92
	НДС на затраты	79 220,67	2 979,23	2 979,23	9 877,64	9 877,64	9 877,64	9 877,64	9 877,64	10 586,75	10 586,75	2 700,53
	Итого с НДС	551 335,48	22 730,51	22 730,51	67 953,39	67 953,39	67 953,39	67 953,39	67 953,39	72 602,05	72 602,05	20 903,44
	Индекс-дефлятор (ЦиСН №10 2009)	-	1,000	1,014	1,032	1,051	1,064	1,075	1,094	1,108	1,122	1,136
	Итого с учетом инфляции	592 668,32	22 730,51	23 048,74	70 127,89	71 419,01	72 302,40	73 049,89	74 341,00	80 443,07	81 459,50	23 746,31