Общая характеристика современного зарубежного законодательства

Следует начать с того, что эмфитевзис в зарубежных правопорядках обозначает именно вещное право, выраженное в долгосрочных арендных отношениях⁵. Чрезвычайно важно, что правомочия обладателя эмфитевзиса не ограничиваются осуществлением какой-либо определенной деятельности, – например, сельскохозяйственной, – на арендованном участке. В большинстве рассмотренных зарубежных правопорядков конструкция эмфитевзиса не ограничивается рамками сельскохозяйственной деятельности, но используется и для оформления иной деятельности, связанной, в частности, со строительством недвижимости. Эмфитевта может иметь чрезвычайно широкий спектр правомочий вплоть до того, что некоторые правопорядки приравнивают правомочия эмфитевты к правомочиям собственника недвижимости (Люксембург). Кроме того, в зарубежных правопорядках право эмфитевзиса может быть установлено на уже находящиеся на участке здания или сооружения.

В настоящей работе основное внимание будет уделено ряду франкоязычных правопорядков, в том числе правопорядкам Франции, Бельгии, Люксембурга. Поскольку, вследствие активной колониальной политики Франции, право эмфитевзиса можно встретить в Канадской провинции Квебек, а также ряде африканских стран, их опыт также будет рассмотрен в настоящей работе. К сказанному следует добавить, что институт эмфитевзиса можно встретить во множестве правопорядков. В частности, эмфитевзис закреплен в законодательстве Италии, Нидерландов, Испании⁶, Бразилии, Японии, Венесуэлы, Мальты, Пуэрто-Рико и Украины. Это может свидетельствовать о востребованности эмфитевтических отношений оборотом. В целом стоит заметить, что эмфитевзис во всех рассмотренных правопорядках имеет общие черты, присущие только вещному праву.

Право эмфитевтической аренды во Франции

Праву эмфитевтической аренды посвящен раздел 5 сельскохозяйственного кодекса Франции⁷. В Ст. L451-1 Кодекса закрепляется, что эмфитевтическая аренда недвижимости дает арендатору вещное право, которое можно заложить или продать в порядке установленном для недвижимости. Установление и отчуждение эмфитевтической аренды происходит по правилам, предусмотренным в отношении недвижимости.

Судебной практике Франции известно дело, в котором рассматривался вопрос ничтожности договора об установлении эмфитевзиса. В соответствии с обстоятельствами данного дела, между юридическими лицами (материнской и дочерней компаниями) был заключен предварительный договор о передаче недвижимости на праве эмфитевзиса. В последствии материнская компания была продана, и новый собственник решил оспорить заключенный ранее договор с дочерней компанией: его не устроаивали условия соглашения, согласно которому плата за предоставление недвижимости в эмфитевзис составляла 1 франк. Кассационный суд, поддерживая позицию нижестоящих судов, посчитал заключенный договор безвозмездным. Также судом было отмечено, что данная сумма не может рассматриваться как символическая, что допускается законом⁸.

Продолжительность эмфитевзиса во Франции должна составлять более 18 лет, но не может превышать 99 лет (Ст. L451-1). В одном из дел Кассационный суд Франции признал, что заключенный на 40 лет договор аренды в действительности не носил характер эмфитевтической аренды⁹.

В соответствии с обстоятельствами дела, в 1958 году физическое лицо предоставило земельный участок в эмфитевзис на 40 лет компании. Эмфитевта обязался построить на участке отель и вспомогательные помещения. По окончании срока компания-арендатор захотела продлить право пользования еще на 20 лет, однако арендодатель отказал в таком праве. Компания-арендатор обратилась в суд, посчитав, что между сторонами был заключен обычный договор аренды. Апелляционная инстанция квалифицировала отношения между сторонами как эмфитевтические. Кассация отменила решение нижестоящей инстанции, указав, что в договоре содержится условие, согласно которому пользователь участка обязан просить согласия собственника на уступку своих прав по договору. Исключение касается только правопреемника общества. Кассация посчитала данное ограничение несовместимым с возможностью признания аренды эмфитевтической, в свою очередь апелляция также обратила внимание на это условие, но сочла данное ограничение не достаточно жестким. Таким образом, во французском правопорядке данный критерий является принципиальным для определения характера отношений между сторонами. Кассационной инстанцией было отмечено, что при рассмотрении дела в порядке апелляции не было выяснено был ли ограничен пользователь в хозяйственном использовании земельного участка и каковы были условия расторжения договора. Подобные ограничения свойственны скорее обычным арендным отношениям.

В другом деле перед судами также встал вопрос о характере правоотношений между сторонами¹⁰. В соответствии с обстоятельствами дела, в 1961 году между физическим лицом – собственником земельного участка и компанией был заключен договор об установлении эмфитевзиса сроком на 30 лет. Затем в 1981 году эмфитевта уступил свое право другой компании. Новый обладатель эмфитевтического права занимал земельный участок вплоть до 2004 года, пока собственник не потребовал освобождения занимаемого объекта недвижимости. Компания-арендатор требовала признать отношения в качестве арендных, однако суды всех инстанций признали правоотношения между сторонами эмфитевтическими. В частности, кассационная инстанция мотивировала свое решение тем, что арендные отношения между сторонами несут в себе все признаки эмфитевзиса, включая длительность и незначительный рост арендной платы. Кроме того, арендатор осуществлял свою деятельность, полагая себя обладателем именно вещного права. Судом было отмечено, что договор цессии включал в себя условие, воспроизводящее статью 451-5 Селькохозяйственного кодекса Франции, относящуюся к эмфитевтической аренде. Помимо этого судом было отмечено, что эмфитевзис, в отличие от простой аренды, не может по истечении срока договора продлеваться автоматически при условии "молчания" сторон, поэтому по истечении срока эмфитевта обязан освободить участок.

В Сельскохозяйственном кодексе Франции также присутствует норма, согласно которой недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним детям или лицам, находящимся под опекой, может предоставляться в эмфитевзис только по решению семейного совета (Ст.L451-2).

В отношении эмфитевзиса могут применяться нормы гражданского кодекса об аренде, однако, по умолчанию к эмфитевтическим отношениям применяются нормы сельскохозяйственного кодекса (Ст. L451-3). При этом, как было показано на примере судебных решений, применение норм обычной аренды может привести к некоторой неопределенности, касающейся правового характера отношений между сторонами.

Что касается полномочий участников эмфитевтических отношений, то в соответствии со статьей L451-7, эмфитевта не может осуществлять изменения, которые могут привести к ухудшению участка (в том числе удешевлению). Деятельность эмфитевты может быть направлена только на сохранение или увеличение стоимости недвижимости собственника. При этом если эмфитевта улучшает участок какими-либо строениями, которые увеличивают его стоимость, он не может претендовать на получение компенсации от собственника после прекращения эмфитевзиса¹¹.

В соответствии со статьей L451-9, эмфитевта имеет возможность установления сервитута или иного обременения на участок на срок, не превышающий срок эмфитевзиса. В случае установления какого-либо обременения на эмфитевтический участок, эмфитевта обязан уведомить об этом собственника.

Возможность сдачи в аренду недвижимости эмфитевтой предусмотрена статьей L451-10. При этом аренда может быть установлена на срок, не превышающий срок эмфитевзиса.

Особенностью Французского законодательства можно считать разделение эмфитевзиса в зависимости от назначения использования и субъектного состава сторон. Помимо обычной эмфитевтической аренды (Le bail emphytéotique) во Французском правопорядке существует так называемая административная эмфитевтическая аренда (Le bail emphytéotique administratif), которая регулируется кроме норм Сельскохозяйственного кодекса (Code Rural et de la peche maritime) еще и нормами Общего кодекса органов местного самоуправления (Code general des collectivites territoriales)¹². Автор хотел бы обратить внимание, что данное право регулируется по большей части императивными нормами, отступление от которых запрещено. Объектом административной эмфитевтической аренды являются земли, находящиеся в государственной собственности, в собственности государственных учреждений или организаций. Это право по своей сути носит ярко выраженный социальный характер. На земле, предоставленной на таком праве, можно возвести только социально значимые объекты, необходимые для удовлетворения публичных интересов.

В ст. L1311-2 перечисляются цели, под которые может предоставляться земля на основании административной эмфитевтической аренды. К таким целям относятся:

• строительство религиозных объектов, предназначенных для совершения богослужений и открытых для общественного посещения;

• строительство спортивных сооружений и объектов, а также оборудование и благоустройство территорий для их функционирования;

• до 31 декабря 2017 года земля может предоставляться для целей необходимых органам юстиции, полиции, жандармерии и пожарной службы спасения.

В соответствии с п.1 ст.L1311-3, право административной эмфитевтической аренды не может переходить к другому лицу, в том числе в порядке суброгации страхователю, без согласия органов местного самоуправления. Эмфитевта может заложить свое право только при условии, что заемные средства в соответствии с соглашением пойдут на финансирование, реализацию или улучшение имущества предоставленного на праве эмфитевзиса (п.2 ст.L1311-3). Договор залога права эмфитевтической аренды должен быть одобрен собственником (чаще всего органом местного самоуправления). Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора залога. На залогодержателе лежит обязанность проявлять осмотрительность в отношении целостности недвижимости, находящейся в эмфитевтической аренде (п.3. ст.L1311-3). Органы местного самоуправления могут заменить эмфитевту, взявшего кредит, однако, при этом должны быть соблюдены положения п.1 ст.L1311-3.

Споры в отношении эмфитевтической административной аренды имеют специальную подсудность и разрешаются Административными судами Франции (п.4 ст.L1311-3).

В заключении в законе делается акцент на том, что в договоре должно содержаться указание на эмфитевтический характер отношений. Несоблюдение этого условия может привести к квалификации договора в качестве обычного арендного, что может существенным образом нарушить интересы одной из сторон (ст.L1311-4-1). Следует отметить, что данное условие применимо скорее к административной эмфитевтической аренде. Представляется, что столь ограничительное регулирование направлено в первую очередь на защиту публичных интересов. В отношении договора об установлении обычного эмфитевзиса автору не удалось найти подобных ограничений.

Руководствуясь рассмотренной судебной практикой, можно сделать вывод о том, что суды скорее уделяют внимание совокупности обстоятельств, свидетельствующих об эмфитевтическом характере отношений. Наиболее существенными обстоятельствами принято считать долгосрочный характер, низкий размер платежей за пользование недвижимостью, а также необходимость осуществления каких-либо улучшений.

Прекращению эмфитевзиса посвящена ст.L451-5 Сельскохозяйственного кодекса Франции. В ней говорится о том, что в случае неоплаты в течение двух лет, арендодатель имеет право после уведомления, если оно осталось без внимания, в судебном порядке прекратить эмфитевтические отношения. Расторжение может осуществляться также вследствие существенного ухудшения арендованного имущества. Однако в Кодексе отмечается, что суд по своему усмотрению может предоставить время эмфитевте на восстановление нарушенного положения в зависимости от обстоятельств и характера нарушения. В законе не дается разъяснения по поводу ситуации, когда ухудшение недвижимости происходит вследствие случайного стечения обстоятельств.