Право эмфитевтической аренды в африканских странах

Весьма интересным представляется процесс распространения норм Французского законодательства на территории французских колоний в Африке. Закрепление права эмфитевтической аренды получило распространение в ряде франкоговорящих стран Африканского континента в конце XIX - начале XX веков. В частности право эмфитевзиса закреплено в Демократической Республике Конго, Коморских Островах, Гвинее, Мадагаскаре, Кот Д'Ивуаре и Мали. В целом местные законы повторяют основные постулаты Французского Гражданского Кодекса и Сельскохозяйственного кодекса Франции. Однако в них можно усмотреть некоторые особенные черты, связанные с историческим и экономическим развитием указанных регионов. По аналогии с древнеримскими реалиями эмфитевзис в африканских правопорядках также направлен на использование необрабатываемых земель, чаще всего принадлежащих государству.

К примеру, в Конго 20 июля 1973 года был принят земельный закон¹³, направленный на поощрение использования необрабатываемых земель, принадлежащих государству (ст.110). Эмфитевзис перечисляется в качестве вещного права в статье 1 указанного Закона. Особенностью Закона можно считать ограничение продолжительности эмфитевзиса 25 годами, но при этом, данный срок является возобновляемым (ст.111). Еще одной специфической чертой правопорядка республики Конго можно считать возможность обременения эмфитевтой принадлежащего ему на праве эмфитевзиса участка не только арендой, узуфруктом, вещным правом пользования жильем, но еще и правом застройки участка на период существования эмфитевзиса. Однако в отношении установления права застройки существует определенное ограничение в случае, если новое строительство потребует улучшения или перемещения уже существующего здания. В законе также присутствует традиционная возможность обременения участка сервитутом и ипотекой (ст.113). Эмфитевта может извлекать полезные ископаемые, заниматься сельскохозяйственной деятельностью, но при этом способствовать увеличению стоимости имущества (ст.112)¹⁴. Следует отметить, что в законе просматривается публично-правовое регулирование, касающееся возможности организации проверок со стороны государства и принуждения эмфитевты обеспечивать надлежащее обслуживание зданий и насаждений (ст.118).

Государство может лишить эмфитевту принадлежащего ему права и потребовать возмещения убытков в следующих случаях:

• при неоплате взносов в течение трех лет;

• в случае грубой неосторожности, повлекшей невозможность поддержания стоимости недвижимости;

• при серьезном злоупотреблении своими правами¹⁵.

В случае экспроприации эмфитевтического права по любой причине, эмфитевта может удалить сделанные улучшения или потребовать компенсации. Что касается построенных зданий и сооружений, то их демонтаж невозможен, однако, собственник должен компенсировать 3/4 их рыночной стоимости (ст.121)¹⁶. К этому следует добавить, что в ст.122 указывается на диспозитивный характер норм закона за исключением нормы, посвященной продолжительности эмфитевзиса (п.1 ст. 111).

На территории Коморских островов и Кот Д'Ивуара регулирование права эмфитевзиса осуществляется посредством специализированного закона 1902 года¹⁷. Данный закон первоначально действовал также на территории других африканских колоний Франции, но в течение XX века в связи с политическими и экономическими изменениями в был заменен на иные законодательные акты, отвечающие изменившимся потребностям обретших независимость государств. В целом представляется неоправданным останавливаться на рассмотрении данного закона, так как по своей сути и содержанию он повторяет все основные положения сельскохозяйственного кодекса Франции.

На территории Республики Гвинея нормы об эмфитевтической аренде закреплены в Федеральном земельном кодексе¹⁸. Минимальный срок эмфитевзиса ограничен 15 годами, а максимальный – 99-ю. В законе указывается на оборотоспособность эмфтевтического права (ст.17). К особенностям законодательного регулирования относится возможность распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего только с согласия семейного совета. В свою очередь, решение семейного совета должно быть утверждено судебными органами. В отношении замужней женщины в законе закреплена норма, согласно которой она может предоставлять в эмфитевтическую аренду свою недвижимость без согласия или разрешения мужа (ст.19). В целом нормы Федерального земельного кодекса Гвинеи, как и закона 1902 года аналогичны положениям сельскохозяйственного кодекса Франции.

На Мадагаскаре регулирование эмфитевзиса осуществляется специализированным законом об эмфитевтической аренде¹⁹. Этот закон пришел на смену уже упоминавшемуся закону 1902 года. Относительно продолжительности установлено минимальное ограничение в 18 лет, а максимальное в 99. Право эмфитевзиса оборотоспособно и может служить обеспечением для страхователя или кредитора (ст.1). Примечательно, что как и в Гвинее, законом регулируется возможность предоставления на эмфитевтическом праве недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям. Решение об установлении эмфитевзиса принимается семейным советом и утверждается судом (ст.2). Эмфитевта несет ответственность в случае пожара, если не докажет, что инцидент произошел вследствие непредвиденных обстоятельств (форс мажор) или нарушений, допущенных при строительстве. Так же эмфитевта освобождается от ответственности в ситуации, когда огонь перешел от соседнего здания (ст.8)²⁰.

В Мали существует территория вдоль реки Нигер, которая имеет особый режим законодательного регулирования (L'Office du Niger - Администрация Нигера). Принятый в 1996 году декрет направлен на регулирование в первую очередь сельскохозяйственной деятельности на землях вдоль реки Нигер²¹. Это связано с возможностью осуществления эффективной сельскохозяйственной деятельности на этих территориях, расположенных вдоль крупной водной артерии. Установление эмфитевтической аренды возможно для целей торговли, производства, переработки и иной деятельности, связанной с сельскохозяйственной деятельностью (ст.44 Декрета). Эмфитевтой могут быть как физические, так и юридические лица. При этом обладатель эмфитевтического права обязуется осуществлять свою деятельность в соответствии с положениями договора и приложениями к нему²². В Декрете отмечается, что в эмфитевтическую аренду могут быть предоставлены только неосвоенные земли (п.3 ст.44 Декрета).

Особое внимание в Декрете уделяется публично-правовому регулированию деятельности эмфитевты. Освоение и дальнейшая эксплуатация земель должна осуществляться только в соответствии с техническими стандартами, определенными Администрацией Нигера и под его контролем (ст.45). Эмфитевзис может быть установлен на 50 лет с возможностью возобновления по соглашению сторон²³ (ст.46). Любое изменение, в частности систем орошения должно быть согласовано с Администрацией Нигера. На эмфитевте лежит обязанность поддержания системы орошения в соответствии со спецификацией к договору (п.1 ст.49). В случае нарушения своих обязанностей, к эмфитевте применяются положения ст.23 Декрета²⁴. При наступлении обстоятельств, которые могут повлечь катастрофические последствия для сельскохозяйственной деятельности (болезнь, нашествие вредителей сельскохозяйственных культур или заболевание животных) эмфитевта обязан принять экстренные меры и связаться с Администрацией Нигера (ст.50). При расторжении договора в целях общественного интереса Администрация Нигера обязана возместить понесенный эмфитевтой ущерб (ст.52).

В целом, вобрав в себя основные нормы Французского законодательства, африканские государства дополнили свои законы внутренними особенностями, вызванными спецификой организации хозяйственной деятельности в той или иной конкретной стране. Особый акцент в африканских законодательствах сделан на сельскохозяйственной деятельности, что неудивительно, учитывая потребность в пище на территории Африканского континента. В некоторых странах отдельными положениями защищаются также права несовершеннолетних и замужних женщин при установлении эмфитевзиса на принадлежащую им недвижимость²⁵. Нетипичным для классических положений вещных прав можно считать возобновляемый характер отношений по истечении срока эмфитевзиса.