Право эмфитевзиса в Бельгии

В Бельгии регулирование эмфитевтических отношений осуществляется специализированными законами: о праве эмфитевзиса и о праве застройки²⁶. Особый интерес заключается в том, что оба этих закона были приняты в период, когда Бельгия находилась в составе Королевства Нидерландов. Вплоть до настоящего времени, то есть уже более 190 лет, эти законы сохраняют свое действие, что является очень серьезным сроком даже для Европейских правопорядков.

В соответствии со ст.1 Закона о праве эмфитевзиса, данное право является вещным правом, которое состоит в возможности пользования недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу, на условии внесения годовой платы в денежной или натуральной форме в знак признания собственности. Соглашение об установлении эмфитевзиса должно быть зарегистрировано в публичном реестре. В соответствии с законодательством Бельгии, минимальный срок эмфитевзиса не может составлять менее 27 лет, а максимальный ограничен 99 годами (ст.2). Обладатель эмфитевтического права управомочен и обязан осуществлять права, закрепленные за собственником, исключая право распоряжения недвижимостью. При этом эмфитевта наравне с собственником недвижимости не ограничен в осуществлении хозяйственной деятельности. Однако обладатель эмфитевтического права не может совершать действий, которые могут повлечь уменьшение стоимости имущества. В ст.3 Закона отмечается, что эмфитевте запрещено извлекать из земли полезные ископаемые²⁷, если это не было оговорено при установлении эмфитевзиса.

Положения закона применимы только при условии, что будет соблюдена ст.2, касающаяся продолжительности эмфитевзиса (ст.17). Таким образом, следует отметить, что в Бельгийском правопорядке продолжительность эмфитевзиса является наиболее существенным критерием, необходимым для квалификации права в качестве эмфитевтического.

Сказанное, однако, не исключает возможности установления эмфитевзиса на срок менее 27 лет при наличии соответствующей оговорки в соглашении. В одном из решений Кассационного суда Бельгии было отмечено, что право эмфитевтической аренды может быть установлено на срок, меньший чем 27 лет, в случае, если произойдет ликвидация или реорганизация юридического лица – обладателя эмфитевтического права²⁸. По общему правилу срок эмфитевзиса не может быть меньше 27 лет, однако, оговорка, касающаяся прекращения на случай ликвидации или реорганизации эмфитевты может свидетельствовать о нежелании собственника недвижимости взаимодействовать с иными лицами, кроме первоначального эмфитевты. К этому следует добавить, что прекращение деятельности эмфитевты, вследствие реорганизации или ликвидации может привести к фактической невозможности использования имущества собственника и его запустению.

Эмфитевта обязан поддерживать здания в течение срока эмфитевзиса и осуществлять текущий и капитальный ремонт. Помимо этого он может улучшать имущество посредством строительства сооружений, осуществлять подготовительные работы для целей строительства или заниматься озеленением (ст.5). Статьей 6 Закона закреплено право эмфитевты отчуждать, закладывать и обременять сервитутами свое право на период существования эмфитевзиса. По окончании срока эмфитевзиса, эмфитевта имеет право уничтожить улучшения (постройки, зеленые насаждения), которые он не был обязан возвести по договору. При этом на нем лежит обязанность возместить ущерб, повлекший ухудшение имущества. В ситуации, когда у эмфитевты образовывается долг, собственник имеет право удерживать построенные и оставленные эмфитевтой строения и насаждения до тех пор, пока долг не будет погашен²⁹ (ст.7). При этом эмфитевта не может обязать собственника заплатить за все улучшения, произведенные сверх установленных в договоре.

На эмфитевте лежит обязанность уплаты всех налогов на землю, будь то обычные, внеочередные, ежегодные или единовременные платежи (ст.9). Исключение в части налогообложения объекта недвижимости применяется в отношении объектов, служащих для технического обслуживания или носящие явный социальный характер (благотворительная и общественная деятельность). Это позиция отражена в нескольких решениях Кассационного суда Бельгии³⁰.

В статье 10 Закона указывается на неделимость платы за эмфитевзис. Каждая часть земельного участка обременена платой целиком и должна производиться до прекращения права.

Вопрос уменьшения платы за эмфитевзис заслуживает отдельного внимания. В Бельгии эмфитевта не может рассчитывать на уменьшении платы в случае ухудшения или уничтожения объекта пользования³¹, поскольку, как было отмечено выше, выплаты осуществляются эмфитевтой не за пользование недвижимостью, а в знак признания собственности (ст.1). Тем не менее, если общий срок лишения владения составляет 5 лет, послабление возможно, а скидка будет учитываться и в отношении этих 5 лет (ст.11).

Эмфитевта не обязан осуществлять специальный платеж (аналогичный древнеримскому "laudemio"³²) при отчуждении эмфитевзиса или при смене сторон (ст.12).

По истечении эмфитевзиса собственник имеет право на иск о возмещении вреда вследствие ущерба, вызванного халатностью или невозможностью осуществления оплаты за производимый ремонт и обслуживание недвижимости со стороны эмфитевты (ст.13).

В соответствии со ст.14 Закона, эмфитевзис прекращается по истечении установленного соглашением срока, однако, фактически он может продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не проявит инициативу и не заявит о прекращении права.

Эмфитевзис прекращается также в случае значительного ухудшения объекта и злоупотребления правом пользования. При этом прекращение происходит без предупреждения и возмещения каких-либо затрат эмфитевте (ст.15). В свою очередь, эмфитевта может предотвратить прекращение своего права, восстановив вещь в прежнем состоянии и предоставив гарантии на будущее время (ст.16).

Прекращение эмфитевзиса происходит и в следующих случаях³³:

• при ухудшении недвижимости;

• при полном уничтожении недвижимости или экспроприации;

• посредством приобретательной давности составляющей 30 лет (ст.18).

Существенные изменения, носящие по своему существу экономический характер, были внесены законом от 14 мая 1955 об эмфитевтической аренде³⁴. Весь закон посвящен изменению размера платы за права эмфитевзиса, установленные до 1955 года. По всей видимости, это было связано с серьезными экономическими изменениями, которые повлекли существенное обесценивание национальной валюты. Ст.1 Закона касается кратного увеличения платежей в зависимости от того, в какой период было установлено право эмфитевзиса³⁵. Однако в законе отмечается, что эти положения не применимы в случае, если стороны предусмотрели в своем соглашении возможность изменения размера платежей на случай существенного изменения экономической ситуации. Следует отметить, что в соответствии с указанным законом, невозможность внесения платежей в связи с существенным изменениями в положении эмфитевты не приводит к автоматическому прекращению эмфитевзиса, однако в этом случае эмфитевта должен обеспечить возможность оплаты какими-либо дополнительными способами. В качестве примера приводится возможность восстановления своей платежеспособности посредством получения кредита эмфитевтой под залог своего права (ст.2). Подобные послабления в отношении эмфитевты возможны, если он документально докажет свое право (ст.3).

Отдельный интерес представляет решение кассационного суда Бельгии, в котором рассматривался вопрос принадлежности мебели и иного оборудования находящегося в здании гостиницы. В 1971 году в отношении земельного участка, принадлежащего муниципалитету, был установлен эмфитевзис. Эмфитевтой в соответствии с соглашением являлась международная компания, обязавшаяся благоустроить территорию, построить и ввести в эксплуатацию гостиницу на 300 номеров. По окончании эмфитевзиса компания потребовала возместить стоимость мебели и оборудования, которыми было укомплектовано здание гостиницы. По мнению Кассационного суда Бельгии, поддержавшего позицию нижестоящих судов, мебель и оборудование гостиницы являются недвижимостью по своей сути и должны остаться в гостинице после прекращения эмфитевзиса без возмещения их стоимости эмфитевте ³⁶.