Право постоянного землевладения в проекте изменений Гражданского кодекса

Эмфитевтическое право в проекте изменений Гражданского кодекса РФ⁶¹ (ГК РФ) скрывается под названием права постоянного землевладения. В соответствии с Проектом изменений ГК РФ, правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка ⁶².

Виды объектов

Сразу же обращает на себя внимание ограниченный перечень объектов, на которые может быть установлено право постоянного землевладения. Руководствуясь определением п.1 ст.299 проекта изменений ГК РФ цель установления права постоянного землевладения заключается в рациональном использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения, земель лесного, водного фондов и различных геологических объектов. При этом, ограничивая круг объектов, на которые может быть установлено право постоянного землевладения, законодатель, по-видимому, руководствуется реализацией определенных экономических задач в сельскохозяйственной отрасли и отрасли добычи полезных ископаемых в противоположность правопорядкам Франции, Бельгии, Люксембурга и Квебека, в которых нельзя найти четкого ограничения целевого использования объекта эмфитевзиса. В законах названных государств указывается на вещный характер права эмфитевзиса и наделение эмфитевты полномочиями по осуществлению хозяйственной деятельности равными полномочиям собственника. В Бельгийском законе закреплена обязанность эмфитевты осуществлять права, закрепленные за собственником. В Законе Люксембурга указывается на возможность осуществления эмфитевтой права пользования наравне с собственником недвижимости без каких-либо ограничений. Это может свидетельствовать о фактическом приравнивании эмфитевзиса к праву собственности по объему правомочий.

Среди рассмотренных ранее в настоящей работе правопорядков по пути применения эмфитевзиса только в сельскохозяйственной отрасли пошли лишь отдельные африканские страны. Очевидно, что на Африканском континенте законодатель также руководствовался скорее решением социальных и экономических задач. При этом во главу угла ставится необходимость обеспечения населения продовольствием, а также решение проблемы занятости населения и развития предпринимательской деятельности в аграрном секторе экономики. По мнению автора, причины, побудившие африканские правопорядки применять эмфитевзис ограничительно в сельскохозяйственной отрасли носят скорее исторический и социальный характер и вызваны имеющимися негативными экономическими обстоятельствами.

Указание на использование природных свойств и качеств земельного участка также может свидетельствовать о социальной направленности этого права. В подтверждение такой позиции в законе указывается на возможность установления права постоянного землевладения для целей создания особо охраняемых природных территорий. В свою очередь создание особо охраняемых природных территорий имеет в своей основе четкий социальный характер⁶³.

Как отмечается в п.2 ст.299 Проекта изменений ГК РФ, право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника, а в случаях предусмотренных законом – по иным обстоятельствам. Можно предположить, что под иными обстоятельствами законодатель имел в виду возможность установления права в порядке универсального правопреемства.

Возможность установления эмфитевзиса помимо договора закреплена в ГК Квебека, в законодательстве Люксембурга указывается на возможность установления эмфитевзиса посредством административного акта. В законодательстве Франции и ряда африканских стран установление эмфитевзиса в отношении недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетних детей или лиц, находящихся под опекой, производится с разрешения семейного совета.

Продолжительность

В соответствии с Проектом изменений ГК РФ, право постоянного землевладения является бессрочным, однако, договором может быть установлен определенный срок, который, тем не менее, не может составлять меньше 50 лет. По мнению автора, при современном законодательном регулировании право постоянного землевладения будет являться по своей сути удлиненной арендой. Такой вывод можно сделать исходя из законодательных ограничений, закрепленных в Земельном и Лесном кодексах. Так, в Земельном кодексе максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения ограничен сорока девятью годами (п.8 ст.39.8). В свою очередь, в Лесном Кодексе РФ срок аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности также ограничен сорока девятью годами (п.3 ст.72).

В рассмотренных ранее зарубежных правопорядках достаточно сложно усмотреть какую-либо закономерность относительно минимального и предельного максимального срока, на который может быть установлен эмфитевзис. По всей видимости, это связано с индивидуальными особенностями каждого из правопорядков, в некоторых случаях рассматриваемые положения могут носить архаичный характер⁶⁴. При этом автору не удалось обнаружить возможности установления эмфитевтического права на бессрочной основе за рубежом. Скорее наоборот, в правопорядках Конго и Мали максимальный срок эмфитевтической аренды ограничен 25 и 50 годами соответственно⁶⁵.

Полномочия

В литературе можно встретить позицию авторов, которые усматривают в полномочиях эмфитевты более урезанный характер в сравнении с полномочиями обычного арендатора⁶⁶. По мнению А.Рыбалова, более урезанный спектр полномочий выражается в невозможности возводить здания и сооружения на земельном участке эмфитевты в отличие от участка арендатора. Следует оговориться, что строить на своем участке обладатель права постоянного землевладения может, но для этого требуется установить право застройки на участок, находящийся в пользовании (п.2 ст.299.1). По сути, возникает конструкция "право на право", которая достаточно часто критикуется многими отечественными юристами. При этом возможность строительства только на основании установления права застройки может свидетельствовать о серьезном ограничении, налагаемом на эмфитевту. Подобная ситуация может нести серьезный ограничительный характер, нетипичный для регулирования эмфитевтического права в зарубежных правопорядках.

В рассмотренных выше иностранных правопорядках автору не удалось обнаружить подобных законодательных решений. В подавляющем большинстве случаев право осуществлять строительство на земельном участке входит в объем правомочий и является неотъемлемой частью прав эмфитевты. К примеру, в законодательстве Франции административная эмфитевтическая аренда подразумевает, что эмфитевта будет осуществлять строительство на арендуемом участке.

Одной из причин подобного регулирования является признание континентальными правовыми системами в качестве недвижимости только земельного участка, а возводимые или уже существующие на нем здания и сооружений являются его неотъемлемой частью.

Во Франции, Бельгии, Люксембурге и Квебеке эмфитевзис может быть установлен на земельный участок с уже находящимся на нем зданиями или сооружениями, что может говорить о гибкости эмфитевтического права в этих странах. К этому следует добавить, что в названных правопорядках собственник недвижимости может обязать эмфитевту построить новое здание или сооружение или же отремонтировать и реконструировать уже существующее строение. Данные обязательства закрепляются в договоре об установлении эмфитевзиса, а их неисполнение может служить, в том числе, причиной прекращения права эмфитевты.

Платежи

В соответствии со ст.299.4 Проекта изменений ГК РФ, плата за право постоянного землевладения устанавливается в виде определенных ежегодных платежей или в виде доли от плодов, продукции или доходов, получаемых от использования земельного участка. При этом только в законодательстве Бельгии автору удалось обнаружить очевидно архаичную возможность оплаты за право эмфитевзиса в натуральной форме.

Изменение размера платы

В соответствии с п.3 ст.299.4 Проекта изменений ГК РФ, размер платы или порядок ее определения может меняться не чаще чем один раз в десять лет по соглашению сторон, а при не достижении соглашения по решению суда. В рассмотренных зарубежных правопорядках нельзя найти подобного законодательного ограничения. Стороны по своему усмотрению могут предусмотреть возможность изменения платы в договоре об установлении эмфитевзиса. В случае отсутствия оговорки в договоре изменения размера платежей не предусматривается. Только в Бельгии автору удалось обнаружить специальный закон 1955 года⁶⁷, предусматривавший увеличение размера платежей в связи с изменениями в экономике государства. В соответствии с положениями закона, изменения носили настолько существенный характер, что размер платежей за пользование эмфитевзисом увеличивался в десятки раз.

Возвращаясь к норме Проекта изменений ГК РФ, касающейся изменения размера платежей, автор хотел бы обратить внимание на аналогию с арендными отношениями, в которых возможность пересмотра размера платы допускается на чаще одного раза в год. Это лишний раз указывает на специфическую особенность российского эмфитевзиса в Проекте изменений ГК и возможность проведения аналогии с обязательственными арендными отношениями.

Цели использования земельного участка

Отдельного внимания заслуживает п.1 ст. 299.2 Проекта изменений ГК РФ, касающийся существенных условий договора. В законе указывается на необходимость указания целей использования земельного участка. То есть помимо законодательных ограничений, связанный с целевым назначением земельного участка, стороны могут ограничить договором цели использования. По мнению автора, такое положение противоречит существу эмфитевзиса. Традиционное положение, касающееся эмфитевзиса и общее всем развитым правопорядкам, состоит в том, что эмфитевзис наделяет своего обладателя возможностью осуществлять хозяйственную деятельность наравне с собственником. Под этим скрывается очень широкий спектр конкретных правомочий. В течение всего периода существования эмфитевзиса ситуация в экономике может кардинальным образом измениться, в связи с чем пользователь участка может сменить профиль основной своей деятельности, что объективно повлечет необходимость смены целевого использования участка. К этому можно добавить возможную ситуацию, при которой, уступив кому-либо свое право, новый эмфитевта захочет осуществлять иную деятельность не соответствующую первоначальным договорным условиям⁶⁸. Следует отметить, что данное положение составляет характернейшую черту эмфитевтического права, отделяющую его от других ограниченных вещных прав, в частности, узуфрукта.

В зарубежных правопорядках основная идея ограничения эмфитевзиса заключается в невозможности эмфитевтой ухудшать недвижимость собственника, вследствие чего будет уменьшаться рыночная стоимость объекта пользования. В Бельгии собственник имеет право на иск, в случае если эмфитевта допустил существенное ухудшение недвижимости. Похожая норма содержится в законодательстве Люксембурга. При этом допускаются любые изменения, которые приведут к росту рыночной стоимости или же к сохранению текущей стоимости недвижимости.

Оборотоспособность права постоянного землевладения

Одним из наиболее существенных черт эмфитевтического права является его оборотоспособность. В ст.299.5 Проекта изменений ГК РФ указывается на возможность отчуждения своего права обладателем права постоянного землевладения, передачи его в залог. Эмфитевта также наделен правом сдачи в аренду участка, находящегося у него в пользовании. Однако максимальный срок аренды ограничен пятью годами. Подобное ограничение вызывает некоторое недоумение, так как эмфитевзис, согласно традиционным положениям континентальных правопорядков, позволяет сдавать в аренду недвижимость на срок равный сроку самого эмфитевзиса. Ограничение максимального срока аренды пятью годами в Проекте изменений ГК РФ может привести и к ущемлению интересов арендатора.

В Проекте изменений ГК РФ также указывается на возможность перехода права постоянного землевладения в порядке универсального правопреемства.

Прекращение

Ст.299.6 Проекта изменений ГК РФ посвящена прекращению права постоянного землевладения. В соответствии с п.6 названной статьи, право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника в случае, если обладатель права землевладения не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату два года подряд. Названное положение полностью согласуется с нормами зарубежных законодательств. В указанном случае для прекращения эмфитевзиса, собственник земельного участка обязан направить лицу, имеющему право постоянного землевладения, уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении соответствующего нарушения и срок для его устранения, который не может составлять менее шести месяцев. В случае неустранения лицом, имеющим право постоянного землевладения, допущенного им нарушения в срок, установленный собственником земельного участка, собственник имеет право требовать прекращения права постоянного землевладения в судебном порядке.

Во всех рассмотренных правопорядках расторжение соглашения об установлении эмфитевзиса подразумевает обязательное обращение в суд. При этом срок на устранение нарушений не превышает одного-двух месяцев. В законе Люксембурга специально указывается на возможность продления срока в случае обращения эмфитевты в одно из финансовых учреждений княжества за кредитом.

Не может не вызывать критики и п.5 ст.299.6 Проекта изменений ГК РФ, в котором говорится о возможности гражданина требовать прекращения права постоянного землевладения по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ (т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств). Учитывая, что названная норма применяется к договорным отношениям, представляется ошибочным ее распространение на отношения вещно-правовые. Подобный подход законодателя вновь отсылает к арендному (т.е. в первую очередь обязательственному) характеру права постоянного землевладения. К этому следует добавить, что собственник, устанавливая право постоянного землевладения в пользу физического лица, может быть менее защищен, чем в случае установления такого права в пользу лица юридического.

Среди последствий прекращения хочется обратить внимание на положение, согласно которому орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имеющему право постоянного землевладения, компенсации за досрочное прекращение права постоянного землевладения наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка (п.2 ст.299.7). Очевидно, что размер компенсации не может превышать кадастровую стоимость земельного участка изымаемого для публичных нужд. По мнению автора, Проектом изменений ГК РФ подразумевается распределение суммы равной кадастровой стоимости в соответствии с определенными пропорциями.

Другая норма, касающаяся возможности получения эмфитевтой компенсации в случае наличия соответствующей оговорки в соглашении с собственником, может рассматриваться в качестве весьма распространенной в зарубежных правопорядках.

Переходные положения

В заключении автор хотел бы коснуться переходных положений (ст.8 проекта Федерального закона № 47538-6). В соответствии с п.28 переходных положений, субъекты, обладающие правом постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения признаются обладателями права постоянного землевладения после вступления в силу Федерального закона. То есть применительно к осуществлению сельскохозяйственной деятельности право постоянного землевладения является правопреемником ранее действующих вещных прав на земельные участки, чем как уже отмечалось выше, могут быть объяснены многие особенности права эмфитевзиса в Проекте изменений ГК РФ.