Заключение

В настоящее время объективно назревшая необходимость введения традиционной развитой системы вещных прав требует от нас обращения к богатому зарубежному опыту, в котором, в отличии от опыта нашего правопорядка, радикальные политические перемены не повлекли существенного изменения правового положения обладателей тех или иных прав на недвижимость, и в которых не только сохранились и развились соответствующие имущественные отношения, но был также наработан и преумножен опыт правового регулирования институтов ограниченных вещных прав (и, в том числе, эмфитевзиса), успешно функционирующих в современных экономических условиях.

В частности, на территории Бельгии вплоть до настоящего времени действует, – а в Люксембурге до 2008 года действовал, – специальный закон, принятый еще в начале XIX века, когда оба названных государства входили в состав Нидерландов. В свою очередь, в Люксембурге лишь в 2008 году был принят новый закон о жилище, регулирующий в том числе и эмфитевзис. Отдельно хотелось бы отметить, что с принятием нового закона не произошло каких-либо серьезных изменений, меняющих привычную конструкцию вещных прав на территории княжества.

Во франкоязычных правопорядках эмфитевзис представляет собой весьма гибкую конструкцию, позволяющую удовлетворять многообразные потребности оборота. При этом в некоторых странах эмфитевтическое право имеет четкий "социальный" (т.е. по сути публичный) характер. Так, например, в Люксембурге эмфитевзис направлен, в первую очередь, на решение социальных задач, связанных со строительством жилья. В других правопорядках, например, во Франции и Бельгии, это право носит "смешанный" характер и направлено как на решение социальных, общественно необходимых задач, так и на решение задач в сфере предпринимательской деятельности. Особняком располагается канадская провинция Квебек, где эмфитевзис применяется наиболее широко, а некоторые нормы закона в отношении этого вещного права имеют обязательственные черты, что объясняется в первую очередь влиянием общего права на данный правопорядок.

Российский законодатель пошел по собственному пути и отвел праву постоянного землевладения (эмфитевзису) в проекте изменений Гражданского кодекса РФ роль скорее долгосрочной аренды с вещным эффектом. Минимальный срок права постоянного землевладения устанавливается на пятидесятилетний срок, который, в свою очередь, превышает максимально допустимый срок аренды земель сельскохозяйственного назначения или лесного фонда. В Проекте просматривается умышленное сужение сферы применения эмфитевтического права, которое в зарубежных правопорядках носит очень широкий характер и призвано удовлетворять многообразные потребности граждан и юридических лиц. По-видимому, под видом права постоянного землевладения в оборот решено вернуть некий аналог ранее действовавших прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. При этом новому праву планируется придать характерные для вещного права черты, выраженные, в первую очередь, в его оборотоспособности.

В целом предлагаемые изменения нельзя не приветствовать. Активное применение эмфитевзиса даже в ограниченной сфере несомненно существенным образом обогатит оборот. Вместе с тем, такие изменения являются только первым шагом на пути возрождения в отечественном правопорядке полновесной категории ограниченных вещных прав, способной удовлетворить многообразные требования современного развитого оборота и способствовать дальнейшему развитию российской экономики. И на указанном пути дальнейшего развития более широкому учету подлежит опыт зарубежных правопорядков и, в частности, тот значительный проанализированный в настоящей работе опыт, который накоплен в романских франкоязычных правопорядках в отношении института эмфитевзиса. При дальнейшей модернизации отечественного гражданского права следует более широко учитывать как законодательные положения, закрепленные в рассмотренных правопорядках франкофонных стран, так и наработки их судебной практики, вырастающей из длительного непрерывного опыта применения и использования института эмфитевзиса. Только максимальный учет достигнутых всеми развитыми правопорядками достижений в отношении отдельных институтов ограниченных вещных прав будет способствовать успешному возрождению и закреплению таких институтов в отечественном правопорядке. В отношении эмфитевзиса такое развитие могло бы идти по пути расширения полномочий, предоставляемых обладателю данного права и, в первую очередь, управомачивания эмфитевты на возведение необходимых для его деятельности строений на обремененном участке, подобно тому, как это сделано в проанализированных развитых правопорядках. Расширение полномочий эмфитевты должно способствовать превращению права постоянного землевладения из конструкции долгосрочной аренды с вещными эффектами, – как это предусмотрено в Проекте изменений ГК РФ, – в полновесное самостоятельное ограниченное вещное право, способное удовлетворять вызовам оборота наряду с правом собственности и другими ограниченными вещными правами.

1 В качестве примера можно привести дискуссию на научном круглом столе Юридического института «М-Логос» по теме «Право застройки по проекту ГК РФ», 09 июня 2014 г.

http://www.m-logos.ru/publications/nauchnyi_kruglyi_stol_uridicheskogo_instituta_m-logos_po_teme_pravo_zastroiki_po_proektu_gk_rf_09_iunya_2014_g/

2 Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. исп. и доп. М.: Инфотропик Медиа, 2013. С.229.

3 Кодификация российского гражданского права 2015 / Под ред. П.В.Крашенинников. - М.: Статут, 2015. С. 27.

4 Морандьер Ж. де ла. Гражданское право Франции. Т. 2. М., 1960. С. 121.

5 Le Halleur, Pépin, Histoire de l'emphytéose en droit romain et en droit français, Paris, Joubert, 1843.

Пепин Ле Аллер - французский юрист XIX века в одной из своих работ подробным образом рассматривает арендный характер эмфитевтических отношений. В работе противопоставляется обязательственная аренда и эмфитевзис. В заключении автор делает вывод об особом характере эмфитевтического права и необходимости отграничения его от простой аренды, мотивируя это культурными особенностями и древним происхождением эмфитевзиса.

6 Отдельное упоминание об эмфитевзисе присутствует в законодательстве Каталонии.

7 Code rural et de la pêche maritime.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006071367.

8 Cass. Civ. 3e, 24 mars 2004, pourvoi №02-18606.

9 Cass. Civ. 3e, 29 avril 2009, pourvoi №08-10944.

10 Cass. Civ. 3e, 11 juillet 2007, pourvoi №06-14214.

11 Следует обратить внимание, что норма, согласно которой эмфитевта не может претендовать на компенсацию за произведенные улучшения, будь то здания, сооружения или насаждения на земле собственника, является диспозитивной. И, как будет показано в том числе на примере других правопорядков, условие о компенсации за произведенные улучшения можно предусмотреть в соглашении об установлении эмфитевтической аренды.

12 Ст. L1311-2 - L1311-4-1 Code général des collectivités territoriales

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070633.

13 Loi № 73-021 du 20 Juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, telle que modifiée et complétée par la loi № 80-008 du 18 Juillet 1980

http://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/fr/cd/cd003fr.pdf.

14 В перечень разрешенных видов деятельности входит: охота, рыбная ловля, добыча камня, глины и иных полезных ископаемых.

15 Под злоупотреблением понимается осуществление такой деятельности, которая будет иметь хищнический характер по отношению к имуществу собственника и будет способствовать серьезному уменьшению стоимости имущества, находящегося в эмфитевтической аренде.

16 При этом отмечается, что размер компенсации зависит в том числе от размера требования залогодержателя к эмфитевте.

17 Loi du 25 juin 1902 sur le bail emphytéotique.

http://www.droit-afrique.com/images/textes/Comores/Comores%20-%20Loi%201902%20bail%20emphytheotique.pdf.

18 Code foncier et domanial Ordonnance №92-19 du 30 mars 1992.

http://www.droit-afrique.com/images/textes/Guinee/Guinee%20-%20Code%20foncier.pdf.

http://www.foncierural.ci/bail-emphyteotique.

19 Bail emphytéotique Loi №96-016 du 13 août 1996.

http://www.droit-afrique.com/images/textes/Madagascar/Madagascar%20-%20Bail%20emphyteotique.pdf.

20 В законе дается отсылка на Ст.1733 Гражданского Кодекса Мадагаскара, которая конкретизирует последствия пожара.

http://www.droit-afrique.com/images/textes/Madagascar/Madagascar%20-%20Droit%20Civil.pdf.

21 Décret N096-188lP-RM portant organisation de la gérance des Terres affectées a l'Office du Niger.

http://faolex.fao.org/docs/pdf/mli15651.pdf.

22 В качестве приложений в п.2 ст. 44 Декрета указываются технические спецификации.

23 В Декрете не указывается минимальный срок эмфитевзиса.

24 В ситуации, когда действия эмфитевты могут повлечь гибель урожая или иное ухудшение плодородия и производительности земель Администрация Нигера может вмешаться, руководствуясь положениями, закрепленными в спецификации к договору.

25 Аналогичные нормы, впрочем, присутствуют в законодательстве Франции.

26 Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose (Закон о праве эмфитевзиса) и Loi du 14 mai 1955 relative aux baux emphytéotiques (Закон о праве застройки).

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_l1.pl?language=fr&caller=list&la=f&fromtab=loi&tri=dd+as+rank&sql=dd+=+date%271824-01-10%27.

27 К полезным ископаемым закон относит: камни, уголь, торф, глину и аналогичные материалы.

28 Cass., 30 mars 2006, C.04.0486.N.

В указанном решении суд сослался на необходимость наличия двух условий:

• условие договора должно явно указывать на то, что срок договора будет меньше 27 лет (т.е. меньше минимального срока, предусмотренного для эмфитевзиса);

• условие прекращение должно не зависеть напрямую от воли сторон, т.е. не носить потестативный характер.

29 Удержание производится в отношении улучшений (строений, сооружений, насаждений), произведенных не в соответствии с договором.

30 Cass., 19 octobre 2012, C.11.0203.N.

В судебном решении отмечалось, что для получения послаблений в соответствии с нормами налогового законодательства, сэкономленные средства необходимо инвестировать в имущество. Эмфитевте не удалось доказать это условие.

Cass., 28 octobre 2011, F.10.0122.F.

В судебном решении истцу (учебному заведению) не удалось доказать, что недвижимость принадлежащая ему на праве эмфитевзиса использовалась для преподавательской и иной деятельности не приносящей прибыль.

31 Под уничтожением понимается скорее настолько существенное изменение объекта эмфитевзиса, которое свидетельствует о фактической невозможности использования в соответствии с условиями соглашения на основании которого устанавливалось право.

32 Платеж в пользу собственника обремененной вещи при отчуждении эмфитевзиса, составляющий обыкновенно 2% от суммы сделки.

33 В законе указывается на аналогию прекращения права эмфитевзиса с правом застройки (суперфицием).

34 Loi du 14 mai 1955 relative aux baux emphytéotiques.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_l1.pl?language=fr&caller=list&la=f&fromtab=loi&tri=dd+as+rank&sql=dd+=+date%271955-05-14%27+and+pd+=+date%271955-05-18%27.

35 Для соглашений, заключенных в период с 1 января 1915 года размер платежа увеличивался в 40 раз; с 1915 по 1918 годы в 25 раз; в 1919 году в 15 раз; с 1920 по 1925 годы в 10 раз; с 1926 по 1940 в 6 раз; с 1941 по 1945 год в 4 раза; с 1946 по 1950 в 2 раза; с 1951 по 1955 в 15 раз.

36 Cass., 12 avril 2010, C.09.0261.F.

37 Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose.

http://www.legilux.public.lu/leg/a/archives/1824/0002/1824A0002Z.html.

38 Pacte logement Loi du 22 octobre 2008.

http://www.legilux.public.lu/leg/a/archives/2008/0159/2008A2230A.html.

39 В закон включены нормы, касающиеся развития жилищного строительства, налогообложения и нормы, регулирующие право эмфитевзиса и суперфиция.

40 Для целей индивидуализации в законе упоминается инвентаризация объекта недвижимости.

41 Следует отметить, что преимущественное право эмфитевты не распространяется на случаи, когда продажа проходит посредством публичных торгов; когда покупателем является родственник (вплоть до 4 колена) или в случае дарения.

42 Молчание означает отказ от предложения.

43 http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/CCQ_1991/CCQ1991.html.

44 Pierre-Claude Lafond, Précis de droit des biens, Les éditions Thémis, p. 928 et 929.

45 К улучшениям относится строительство зданий и сооружений, создание насаждений.

46 François Frenette, De la propriété superficiaire, de l’usufruit, de l’usage et de l’emphlytéose, La réforme du Code civil.  Les presses de l’Université Laval, Saint-Foy, 1993, vol. 1, p. 697, par. 80.

47 Code civil du Québec. http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=2&file=/CCQ_1991/CCQ1991.html.

48 Carignan c. Corporation municipale de la paroisse de la Visitation de Champlain, 1996 CanLII 6053.

49 Baribeau c. Dubeau, 2004 CanLII 48950 (QC CQ).

50 Следует заметить, что в договоре между сторонами была предусмотрена возможность выкупа арендованной недвижимости по фиксированной цене.

51 По мнению автора, под учетом интересов понимается невозможность ухудшения положения собственника. Наложение ареста или реализация недвижимости с торгов не должно привести к ухудшению объекта эмфитевзиса, что, в свою очередь, могло бы повлечь прекращение права.

52 По сути можно говорить о новации в отношении соглашения, установившего право эмфитевзиса. Автору не удалось обнаружить в континентальных правопорядках подобную возможность, присущую в первую очередь обязательственному, а не вещному праву.

53 Carente Inc. c. Le Séjour Inc., 2004 CanLII 20733 (QC CS).

54 Урегулирование в частности может происходить посредством обращения в суд с требованием о прекращении эмфитевзиса.

55 Gestion Magella Gagné inc. c. Bérubé, 2011 QCCS 6584.

56 Carrefour Repentigny Inc. c. Repentigny (Ville), 2004 CanLII 48444 (QC CS).

Истец по делу (Продуктовая сеть) требовала возврата уплаченной городу суммы за проданное право эмфитевзиса. Суд встал на сторону города и отказал продуктовой сети в возврате уплаченной суммы.

57 Baribeau c. Dubeau, 2004 CanLII 48950 (QC CQ).

58 Gestion Furst inc. c. Gestion 1050 de la Montagne inc., 2010 QCCS 4222.

59 Gestion Furst inc. c. Gestion 1050 de la Montagne inc., 2014 QCCS 100.

60 Особый интерес представляет позиция Верховного Суда, возложившего судебные расходы на ответчика по делу (эмфитевту), мотивировав это его платежеспособностью, выразившеюся в погашении задолженностей перед собственником недвижимости

61 Цит по: Гражданский кодекс Российской Федерации. С изменениями, предусмотренными проектом ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты российской Федерации». – М.: Проспект, 2012.

62 п.1 ст.199. При этом в Проекте указывается на эмфитевтический характер данного права.

63 Возможность установление платы за посещение особо охраняемых природных территорий не может свидетельствовать о существенных доходах от подобного рода деятельности.

64 Как известно, эмфитевзис в Древнем Риме устанавливался на максимальный срок в 99 лет.

65 В названных правопорядках, однако, присутствует оговорка в законе о возобновляемом характере эмфитевзиса при условии достижения согласия между сторонами.

66 Рыбалов А.О. Право постоянного землевладения // Вестник ВАС РФ. 2012. - № 7.

67 Loi du 14 mai 1955 relative aux baux emphytéotiques.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_l1.pl?language=fr&caller=list&la=f&fromtab=loi&tri=dd+as+rank&sql=dd+=+date%271955-05-14%27+and+pd+=+date%271955-05-18%27.

68 При этом деятельность может продолжать соответствовать целевому назначению земельного участка.