- •Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве а.Г. Карапетов
- •Раздел I. Расторжение договора в праве зарубежных стран
- •Глава 1. Французское право
- •§ 1. Общее правило судебного расторжения
- •§ 2. Случаи одностороннего отказа
- •§ 3. Формальная процедура введения должника в просрочку
- •§ 4. Критерии допустимости расторжения
- •§ 5. Последствия расторжения
- •§ 6. Проект реформирования французского
- •Глава 2. Германское гражданское право
- •§ 1. Общая характеристика
- •§ 2. Процедура расторжения и институт Nachfrist
- •§ 3. Формальная процедура введения должника в просрочку
- •§ 4. Условия допустимости расторжения
- •§ 5. Последствия расторжения
- •§ 6. Расторжение и убытки
- •Глава 3. Английское и американское право
- •§ 1. Условия допустимости расторжения
- •§ 2. Процедура расторжения
- •§ 3. Последствия расторжения
- •§ 4. Общие замечания в отношении правового регулирования
- •§ 5. Развитие теории Condition в праве сша
- •§ 6. Принцип существенности нарушения в праве сша
- •§ 7. Теория Efficient Breach в праве сша
- •§ 8. Anticipatory Breach в праве сша
- •§ 9. Право на устранение нарушения в праве сша
- •Глава 4. Смешанные подходы
- •§ 1. Итальянское право
- •§ 2. Голландское право
- •§ 3. Скандинавское право
- •§ 4. Иные правовые системы
- •Глава 5. Акты унификации договорного права
- •§ 1. Венская конвенция 1980 г.
- •§ 2. Принципы унидруа
- •§ 3. Принципы европейского контрактного права
- •§ 4. Обобщение
- •Глава 6. Сравнительно-правовые выводы
- •Раздел II. Общая характеристика института расторжения нарушенного договора в российском праве
- •Глава 1. История развития института расторжения
- •Нарушенного договора в российском праве
- •§ 1. Дореволюционный период
- •§ 2. Советский период
- •Глава 2. Гражданско-правовая квалификация расторжения
- •§ 1. Расторжение договора
- •§ 2. Соотношение с мерами оперативного воздействия
- •§ 3. Расторжение договора как сделка
- •Глава 3. Отличие от смежных гражданско-правовых институтов
- •§ 1. Расторжение по соглашению сторон
- •§ 2. Расторжение в связи с существенным изменением
- •§ 3. Право безусловного расторжения вне зависимости
- •§ 4. Прекращение обязательств
- •§ 5. Отличие от иных схожих гражданско-правовых институтов
- •Глава 4. Нарушение договора как основание расторжения
- •§ 1. Общие вопросы
- •§ 2. Классификация нарушений
- •§ 3. Понятия неисполнения и ненадлежащего исполнения
- •§ 4. Понятие просрочки
- •§ 5. Иные случаи ненадлежащего исполнения
- •§ 6. Дефектное исполнение как текущая просрочка
- •§ 7. Правовое значение квалификации
- •§ 8. Принятие дефектного исполнения
- •§ 9. Существенность нарушения как условие допустимости
- •§ 10. Предвидимое нарушение
- •§ 11. Возможность изменения позиции кредитора
- •Раздел III. Форма расторжения
- •Глава 1. Общие вопросы
- •Глава 2. Односторонний отказ, санкционированный в законе
- •§ 1. Односторонний отказ при просрочке исполнения
- •§ 2. Пределы применения нормы, заложенной в п. 2 ст. 405 гк
- •§ 3. Односторонний отказ на основании п. 2 ст. 328 гк
- •§ 4. Специальные основания
- •§ 5. Соотношение общих и специальных исключений
- •Глава 3. Односторонний отказ, санкционированный в договоре
- •§ 1. Соотношение ст. Ст. 310 и 450 гк
- •§ 2. Диспозитивный характер норм
- •§ 3. Формулировка оговорки об одностороннем отказе
- •§ 4. Оговорка об автоматическом расторжении договора
- •Глава 4. Процедура одностороннего отказа
- •§ 1. Общие вопросы
- •§ 2. Односторонний отказ как сделка
- •§ 3. Момент расторжения при одностороннем отказе
- •§ 4. Форма одностороннего отказа
- •§ 5. Форма одностороннего отказа
- •§ 6. Иные способы уведомления должника об отказе
- •§ 7. Оспаривание одностороннего отказа
- •Глава 5. Судебная процедура расторжения
- •§ 1. Общее правило
- •§ 2. Судебная процедура расторжения
- •§ 3. Косвенное указание закона на судебный порядок
- •§ 4. Конкуренция режимов расторжения
- •§ 5. Смысл прямого или косвенного указания
- •§ 6. Судебная процедура расторжения
- •§ 7. Судебная процедура расторжения по выбору кредитора
- •§ 8. Порядок судебного расторжения
- •Раздел IV. Условия допустимости расторжения договора
- •Глава 1. Существенное нарушение договора как общее условие для его расторжения
- •§ 1. Общие вопросы
- •§ 2. Раскрытие содержания принципа существенности нарушения
- •§ 3. Значительность ущерба от нарушения
- •§ 4. Фактор невозможности или затруднительности
- •§ 5. Значительность нарушения как такового
- •§ 6. Утрата кредитором интереса в исполнении договора
- •§ 7. Утрата доверия к должнику
- •§ 8. Фактор предвидимости негативных последствий нарушения
- •§ 9. Принципиальность строгого соблюдения условий договора
- •§ 10. Интерес должника в сохранении договора
- •§ 11. Степень выполненности договора
- •§ 12. Отсутствие интереса должника в сохранении договора
- •§ 13. Неоспаривание должником осуществленного кредитором
- •§ 14. Освобождение должника от ответственности
- •§ 15. Недобросовестность должника
- •§ 16. Учет вины кредитора и его добросовестности
- •§ 17. Неоднократность нарушения
- •§ 18. Публичный характер нарушенного договора
- •§ 19. Неустранение должником нарушения
- •§ 20. Непредоставление должнику возможности
- •§ 21. Готовность должника устранить нарушение
- •§ 22. Неустранимость ненадлежащего исполнения
- •§ 23. Легкая исправимость нарушения силами кредитора
- •§ 24. Бремя доказывания
- •§ 25. Сфера применения правила о существенном нарушении
- •§ 26. Ограничение принципа существенности нарушения
- •Глава 2. Требование об устранении нарушения в дополнительный льготный срок (nachfrist) в контексте вопроса о существенности нарушения
- •§ 1. Обоснование общего правила о Nachfrist
- •§ 2. Применение правила Nachfrist
- •§ 3. Исправление и замена исполнения
- •§ 4. Требование об устранении нарушения
- •§ 5. Срок для предъявления требования
- •§ 6. Срок на устранение нарушения
- •§ 7. Процедура Nachfrist в силу оговорки в договоре
- •§ 8. Юридические последствия предоставления должнику
- •§ 9. Прямой отказ должника устранять нарушение
- •§ 10. Предложение как альтернатива требованию
- •§ 11. Право должника на устранение нарушения
- •§ 12. Невыполнение кредитором процедуры Nachfrist
- •§ 13. Запрос о готовности принять устранение нарушения
- •§ 14. Случаи невозможности использования
- •§ 15. Наличие у кредитора возможности исправить нарушение
- •§ 16. Выводы
- •Глава 3. Случаи безусловного права кредитора на расторжение
- •§ 1. Общие замечания
- •§ 2. Право безусловного расторжения
- •§ 3. Оговорки о праве безусловного расторжения
- •§ 4. Особенности безусловного расторжения при ренансации
- •Глава 4. Расторжение договора и невозможность исполнения
- •§ 1. Понятие невозможности исполнения
- •§ 2. Невозможность и затруднительность исполнения
- •§ 3. Субъективная и объективная невозможность
- •§ 4. Невозможность исполнения по вине должника
- •§ 5. Временная и окончательная невозможность исполнения
- •§ 6. Момент прекращения обязательств
- •§ 7. Изначальная невозможность исполнения
- •§ 8. Отличие невозможности исполнения
- •§ 9. Частичное прекращение договора
- •Глава 5. Допустимый срок расторжения
- •§ 1. Исковая давность при расторжении
- •§ 2. Разумный срок для расторжения: общие замечания
- •§ 3. Возможность отказа от принятия
- •§ 4. Принятие просроченного исполнения
- •§ 5. Разумный срок для отказа от принятия
- •§ 6. Итоговые выводы в отношении допустимого срока
- •§ 7. Форма отказа от принятия дефектного исполнения
- •§ 8. Сравнение отказа от принятия
- •§ 9. Возможность и срок отказа от принятия
- •§ 10. Особенности отказа от принятия частичного исполнения
- •§ 11. Особенности расчета разумного срока
- •§ 12. Итоги
- •Раздел V. Особенности расторжения синаллагматических договоров
- •Глава 1. Правовой режим одностороннего отказа
- •Согласно ст. 328 гк
- •§ 1. Сфера применения ст. 328 гк
- •§ 2. Правовая природа права на отказ в силу ст. 328 гк
- •§ 3. Определение обусловленности
- •Глава 2. Расторжение при предвидимом нарушении
- •§ 1. Общие замечания
- •§ 2. Характеристика предвидимого нарушения
- •§ 3. Определение предвидимости будущего нарушения
- •§ 4. Запрос дополнительных гарантий
- •§ 5. Право на расторжение в случае предвидимого
- •§ 6. Наличие у кредитора, уже исполнившего
- •§ 7. Изначальная предвидимость нарушения
- •§ 8. Возможность взыскания убытков
- •§ 9. Расторжение договора
- •Глава 3. Расторжение при частичном неисполнении (пропорциональное и непропорциональное расторжение)
- •§ 1. Обоснование права пропорционального расторжения
- •§ 2. Обоснование права непропорционального расторжения
- •§ 3. Разница в доказывании существенности нарушения
- •§ 4. Отказ от принятия частичного исполнения
- •§ 5. Ограничение на право пропорционального расторжения
- •§ 6. Аналогии в зарубежном праве
- •§ 7. Выводы
- •Глава 4. Взаимосвязь предшествующего и последующего исполнения при расторжении
- •§ 1. Общие замечания
- •§ 2. Определение синаллагматической связи
- •§ 3. Определение синаллагматической связи
- •§ 4. Последствия отказа от одного из нескольких
- •§ 5. Встречная обусловленность обязательств
- •Глава 5. Другие особенности расторжения синаллагматических договоров
- •§ 1. Расторжение при одновременном исполнении
- •§ 2. Отличие расторжения договора от приостановления
- •§ 3. Отличие расторжения договора от уменьшения
- •Глава 6. Особенности расторжения договоров, исполняемых по частям
- •§ 1. Определение понятий
- •§ 2. Варианты расторжения длящегося делимого договора
- •§ 3. Право кредитора расторгнуть длящийся делимый договор
- •§ 4. Право кредитора расторгнуть договор
- •§ 5. Право кредитора расторгнуть договор
- •§ 6. Полное расторжение договора,
- •§ 7. Особенности доказывания существенности нарушения
- •§ 8. Право выбора сценария расторжения
- •§ 9. Ограничение права кредитора выбирать
- •Раздел VI. Последствия расторжения договора
- •Глава 1. Анализ последствий расторжения
- •§ 1. Общие вопросы
- •§ 2. Раскрытие общего принципа
- •§ 3. Раскрытие сущности перспективного эффекта расторжения
- •§ 4. Раскрытие сущности перспективного эффекта расторжения
- •§ 5. Последствия пропорционального расторжения
- •§ 6. Последствия перспективного и непропорционального
- •§ 7. Последствия ретроспективного расторжения
- •§ 8. Случаи ретроспективного эффекта расторжения:
- •§ 9. Случаи ретроспективного эффекта расторжения:
- •§ 10. Выводы
- •Глава 2. Реституция
- •§ 1. Соотношение реституции и расторжения
- •§ 2. Особенности обязательственной природы
- •§ 3. Общие правила об исполнении, обеспечении и прекращении
- •§ 4. Взыскание убытков за добровольное неисполнение
- •§ 5. Реституционная природа требования
- •§ 6. Общие вопросы совместимости реституции
- •§ 7. Требование реституции в натуре
- •§ 8. Невозможность реституции и ее последствия
- •§ 9. Возмещение доходов,
- •§ 10. Возмещение процентов годовых при реституции
- •§ 11. Возмещение своих затрат на содержание
- •§ 12. Процедурные особенности двусторонней реституции
- •§ 13. Выводы
- •Глава 3. Расторжение договора и меры ответственности
- •§ 1. Некоторые проблемы соотношения расторжения
- •§ 2. Классификация убытков в зависимости от их соотношения
- •§ 3. Соотношение расторжения
- •§ 4. Взыскание расходов на реституцию в качестве убытков
- •§ 5. Расторжение договора и требование о взыскании
- •§ 6. Расторжение договора и отступная неустойка
- •§ 7. Расторжение договора и задаток
- •Раздел VII. Особенности расторжения отдельных видов договоров
- •Глава 1. Общие замечания
- •Глава 2. Расторжение договора купли-продажи
- •§ 1. Процедура расторжения
- •§ 2. Особенности определения условий допустимости
- •§ 3. Внедрение института Nachfrist
- •Глава 3. Расторжение договора аренды
- •Глава 4. Расторжение договора подряда и возмездного оказания услуг
- •Глава 5. Расторжение договора займа и кредита
- •Глава 6. Выводы
Глава 3. Расторжение договора аренды
Сфера правовых отношений, возникающих при исполнении договора аренды, по своей природе подразумевает долгосрочные отношения по использованию чужого имущества. В случае с арендой недвижимого имущества, которое, как правило, используется в хозяйственных целях в качестве места расположения офиса или производственных мощностей арендатора, а также в случае аренды предприятия очевидным образом возникает потребность обеспечения надежности и предсказуемости договорных отношений сторон. Исполнение договора аренды недвижимости гораздо в меньшей степени связано с принципом мобильности капитала, описанным нами выше применительно к договору купли-продажи, так как изначально рассчитано на достаточно долгий срок. Арендатор, получивший в пользование недвижимое имущество, как правило, подстраивает свою хозяйственную деятельность, рассчитывая на полученное в аренду имущество. В подобного рода отношениях, так же как и в случае купли-продажи недвижимого имущества или предприятия, более целесообразным является судебная процедура расторжения, которая, усложняя процесс прекращения договора и растягивая его на определенное время, позволяет стороне, нарушившей договор, должным образом подготовиться к прекращению договора и, возможно, найти в качестве замены новый объект недвижимости. Кроме того, судебная процедура расторжения, ставя под контроль обоснованность применения кредитором такого способа защиты, уменьшает вероятность неоправданного расторжения договора. Если в случае с "динамичными" договорами, такими как поставка или оказание услуг, необходимость обеспечения мобильности капитала и деловой активности перевешивает вытекающие из одностороннего характера расторжения недостатки, связанные с возможностью злоупотребления со стороны кредитора, то применительно к договору аренды недвижимости, предполагающему значительные негативные последствия расторжения, в особенности для арендатора, есть все основания для внедрения судебной процедуры расторжения. Поэтому считаем, что de lege ferenda в российском ГК следовало бы установить судебный порядок расторжения договора аренды недвижимости и предприятия. В отношении же договора аренды движимого имущества (например, проката) следовало бы установить односторонний отказ для всех случаев расторжения договора.
Теперь перейдем к анализу действующего российского права. В тех случаях, когда ГК РФ указывает на право стороны договора аренды на расторжение, то он предусматривает судебный порядок расторжения, причем делает это в отношении всех видов договора аренды, а также применительно к правам как арендодателя, так и арендатора. Проанализируем эти нормы.
Во-первых, в ст. 611 ГК предусматривается право арендатора требовать расторжения договора в случае непредоставления ему предмета аренды, что согласно приводившемуся нами подходу должно означать судебную процедуру расторжения. Если закон говорит, что кредитор имеет право требовать расторжения, а не право отказа от исполнения договора, то с семантической точки зрения очевидно, что закон имеет в виду необходимость обращаться с этим требованием в суд. Если бы у арендатора было право одностороннего отказа, то не было бы смысла говорить о каком-либо требовании. Исходя из этого вытекает, что при просрочке в предоставлении предмета аренды арендатору правило п. 2 ст. 405 ГК, дающее право кредитору в одностороннем порядке отказаться от принятия исполнения, не должно применяться, так как перекрывается специальной нормой. С точки зрения здравого смысла применение судебной процедуры расторжения именно в данном случае неочевидно. Односторонний порядок расторжения в данном случае вряд ли причинил бы арендодателю какой-либо особый ущерб. Поэтому в дальнейшем при изменении ГК и внесении в него общего правила об одностороннем отказе следовало бы изменить формулировку нормы ст. 611 ГК, установив вместо права требовать расторжения правило об одностороннем отказе.
Во-вторых, согласно ст. 612 ГК арендатор имеет право требовать расторжения договора в случае обнаружения в переданном предмете недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию. Указание на право требовать расторжения означает судебную процедуру, обоснованность которой в данном случае может вызывать споры. Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в несколько меньшей степени может ущемить интересы арендодателя, чем досрочное расторжение договора со стороны арендодателя. Поэтому в случае обнаружения существенных недостатков в переданном имуществе было бы допустимо использовать процедуру одностороннего отказа. Тем не менее, с учетом дискуссионности данного вопроса, видимо, стоит смириться с подходом действующего законодательства и отложить окончательное его решение до внесения в ГК соответствующих изменений.
Другой интересной деталью ст. 612 ГК является не первая в отечественном праве попытка уточнить принцип существенности нарушения. Данная статья говорит о том, что право расторжения возникает у арендатора только в случае, если недостатки полностью или частично препятствуют использованию имущества. В силу универсальной природы принципа существенности нарушения следует признать, что данное положение ст. 612 ГК лишь уточняет указанный принцип. Случаи, когда недостатки мешают использованию арендованного имущества, полностью подпадают под определение существенности нарушения. Тем не менее во избежание различных возможных противоречий в данной норме следовало бы указать на существенность нарушения как на основание допустимости расторжения. Если применять буквально нынешний вариант редакции данной статьи, можно прийти к не совсем верному выводу о том, что в случае, когда недостатки не мешают использованию арендованного имущества, арендатор не вправе ставить вопрос о расторжении договора. При буквальном прочтении получается, например, что если недостатки не мешают использовать имущество по назначению, но при этом увеличивают текущие издержки на его эксплуатацию, то арендатор не может требовать расторжения договора. Данный пример иллюстрирует то обстоятельство, что попытки детализировать принцип существенности нарушения должны быть продуманными. Если же глубокого анализа за соответствующей попыткой конкретизировать принцип существенности нарушения не прослеживается, то правовая доктрина не должна допускать ограничение применения принципа существенности нарушения в его широком понимании, заложенном в ст. 450 ГК и разобранном в рамках настоящей работы.
В-третьих, согласно ст. 613 ГК арендатор получает право требовать расторжения в случае, если арендодатель не предупредил его о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. На наш взгляд, здесь в принципе можно было бы предусмотреть и односторонний отказ, но использованная законодателем терминология заставляет нас признать необходимость соблюдения судебной процедуры. Кроме того, сам характер подобного нарушения не позволяет представить его в виде текущей просрочки, а соответственно, и применить правило п. 2 ст. 405 ГК, устанавливающее право одностороннего отказа на случай просрочки. Таким образом, даже если бы законодатель не упомянул о праве требовать расторжения в ст. 613 ГК, то в рамках действующего законодательства применительно к данному случаю было бы крайне сложно обосновать односторонний характер расторжения. Тем не менее с точки зрения здравого смысла, возможно, было бы уместнее изменить закон, установив в отношении данного случая право одностороннего отказа. Кроме того, не следует забывать о необходимости применять, так же как и в отношении всех других случаев, принцип существенности нарушения. Если, например, арендодатель передал арендатору в пользование большое здание, но не предупредил о наличии наложенного на него незначительного сервитута, не препятствующего использованию здания, то вряд ли разумно считать расторжение оправданным и допустимым.
В-четвертых, ст. 615 ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. Здесь, так же как и в вышеописанных случаях, применяется судебный порядок расторжения, на что указывает использованная законодателем терминология. Но в данном случае, по крайней мере применительно к аренде недвижимости и предприятия, судебную процедуру следует признать оправданной, так как досрочное расторжение договора арендодателем по данному основанию может причинить арендатору неоправданно значительный ущерб, связанный с необходимостью немедленно покинуть арендованное здание, помещение, землю или предприятие. Поэтому предлагаем в дальнейшем сохранить судебный порядок расторжения договоров аренды недвижимости (предприятия, здания или сооружения, части здания или сооружения, земли, морских, речных и воздушных судов, а также иных объектов недвижимости) по данному основанию, установив односторонний отказ в отношении аренды другого имущества.
В-пятых, согласно ст. 616 ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта. Вытекающий из терминологии данной статьи вывод о судебной процедуре расторжения вряд ли стоит опровергать в рамках действующего законодательства. Но при изменении ГК следует применительно к данному нарушению по крайней мере задуматься о возможности имплементировать односторонний порядок расторжения. Кроме того, в любом случае не следует забывать о существенности нарушения. Так, например, просрочка в совершении капитального ремонта незначительной продолжительностью вряд ли может оправдать расторжение договора аренды.
В-шестых, ст. 619 ГК перечисляет ряд случаев, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. При этом здесь прямо указывается на необходимость соблюдения судебной процедуры, что не оставляет никаких сомнений в отношении порядка расторжения. Как уже указывалось выше, ссылка на судебный порядок расторжения в данной статье не носит императивный характер, и стороны вправе в своем договоре указать на право одностороннего отказа. Данный вывод поддерживается в судебной практике ВАС РФ.
Согласно ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении, если (1) имущество используется не по назначению или в нарушение условий договора, (2) арендатор существенно ухудшает имущество, (3) более двух раз подряд не вносит арендную плату, (4) не производит капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на него договором, законом или иными правовыми актами. Все описанные выше случаи не исключают применение универсального принципа существенности нарушения. Это означает две вещи. Во-первых, арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер. Например, если арендатор не вносит арендную плату не два раза подряд, а систематически через раз, то было бы странно лишать арендодателя права требовать расторжения только потому, что такое основание не перечислено в ст. 619 ГК. Поэтому положение данной статьи о том, что стороны вправе установить и другие основания расторжения, не исключает возможность расторжения договора в случае любого другого нарушения договора, подпадающего под определение существенности нарушения. Во-вторых, даже если имеет место нарушение договора арендатором, которое подпадает под перечень, указанный в ст. 619 ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения. Так, например, просрочка в осуществлении капитального ремонта может быть крайне незначительной и не влечь существенного ущерба для арендодателя. Поэтому неосуществление арендатором капитального ремонта может стать основанием для расторжения только в случае, если представляет собой существенное нарушение.
Применение данного перечня ставит и другой вопрос. Установление в ст. 619 ГК видов нарушения договора, за которые арендодатель вправе требовать судебного расторжения, вводит ряд "исключений из исключения", т.е. исключает применение п. 2 ст. 405 ГК, который, как известно, устанавливает право одностороннего отказа. Если бы в ст. 619 ГК не было указано на необходимость судебного расторжения в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, то применялось бы общее правило п. 2 ст. 405 ГК, дающее кредитору право одностороннего отказа на случай просрочки. Но, как мы выше установили, перечень нарушений, за которые арендодатель получает право судебного расторжения, в ст. 619 ГК далеко не исчерпывающий. Мыслимы и другие нарушения, носящие существенный характер, но не поименованные в данном перечне. В связи с этим возникает резонный вопрос о порядке досрочного расторжения арендодателем договора в случае, если нарушение арендатора носит существенный характер, но не перечислено в ст. 619 ГК. Ведь, формально говоря, в случае, например, длительного непогашения арендных платежей не два раза подряд, а через раз, правило о судебном порядке расторжения не должно применяться, так как оно относится только к поименованным в ст. 619 ГК нарушениям, и, соответственно, к непоименованному нарушению может применяться п. 2 ст. 405 ГК, дающий право одностороннего отказа. Получается, что к похожим нарушениям должны применяться разные режимы расторжения. Такой результат следует считать недопустимым с логической и, что важнее всего, с практической точки зрения. Ведь предоставление арендодателю права в одностороннем порядке отказаться от договора, в особенности в случае аренды недвижимости, может породить значительный ущерб у арендатора. Поэтому считаем, что правило ст. 619 ГК о судебном порядке расторжения должно пониматься расширительно и распространяться не только на указанные в данной статье виды нарушения арендатором договора аренды, но и на другие случаи существенного нарушения договора арендатором.
Кроме того, не следует забывать, что согласно ст. 619 ГК арендодатель обязан прежде, чем воспользоваться правом требовать расторжения, предупредить арендатора о возможном расторжении и предоставить ему дополнительный срок для устранения нарушения, что является, по сути, локальным внедрением института Nachfrist в отечественном праве. При этом предоставление данного предупреждения не следует путать с необходимостью соблюдения досудебной процедуры рассмотрения спора о расторжении, которая вытекает из ст. 452 ГК. Соответственно, если договор должен быть расторгнут в судебном порядке, то арендодатель вначале должен предупредить арендатора в порядке ст. 619 ГК и предоставить ему дополнительный разумный срок для исправления нарушения. В случае неисправления нарушения арендодатель, все еще желающий расторжения, обязан направить арендатору предложение добровольно расторгнуть договор, и только в случае отказа арендатора или его молчания арендодатель получает право обратиться в суд с иском о расторжении. В случае, когда договор дозволяет односторонний отказ, это отменяет необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и направления арендатору официального предложения расторжения договора, но не отменяет упомянутой в ст. 619 ГК обязанности предоставить арендатору срок для устранения нарушения.
Отметим лишь, что имплементация процедуры Nachfrist в рамках ст. 619 ГК построена по немецкой, императивной модели. Арендодатель не вправе расторгать договор, не предоставив должнику шанса устранить нарушение. На наш взгляд, такой подход явным образом некорректен, так как лишает арендодателя, уже бесповоротно потерявшего интерес в исполнении договора, права выйти из нарушенного договора, не дав арендатору возможности устранить нарушение. Получается, что арендодатель в случае исполнения арендатором данного требования будет вынужден продолжать исполнять договор, утративший для него всякий интерес. Сохранение данного положения в случае внесения в будущем соответствующих изменений в ГК вызывает некоторые сомнения. Тем не менее в отличие от аналогичных случаев внедрения института Nachfrist в рамках правового регулирования договора купли-продажи (ст. ст. 464, 480 ГК) вряд ли целесообразно обосновывать немедленный отход от немецкой модели применения механизма Nachfrist. В силу относительной статичности договора аренды, в принципе, допустимо включать требование соблюдения механизма Nachfrist в качестве императивно-обязательного предварительного этапа, который необходимо соблюсти арендодателю, прежде чем получить право требовать расторжения договора.
В-седьмых, ст. 620 ГК перечисляет случаи, когда досрочно договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора. К таким случаям данная статья относит (1) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора, (2) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества, (3) неосуществление арендодателем капитального ремонта, (4) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования <672>.
--------------------------------
<672> Следует заметить, что последний упомянутый в ст. 620 ГК случай, когда допускается расторжение договора (гибель или порча арендованного имущества), по большому счету не связан с нарушением договора арендодателем, а представляет собой особый случай расторжения договора в силу закона, суть которого в закреплении риска случайной гибели или порчи вещи за арендодателем как ее собственником.
Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Но это, как было выше установлено применительно к ст. 619 ГК, отнюдь не означает, что в других случаях, не поименованных в договоре или ст. 620 ГК, арендатор не вправе расторгнуть договор, если нарушение носит существенный характер. В таких случаях, когда арендатор расторгает договор в связи с существенным нарушением, не указанным в ст. 620 ГК или договоре, должна также применяться судебная процедура расторжения. На самом деле в ситуации расторжения договора арендатором необходимость расширительного толкования правила о судебном порядке расторжения менее очевидна, так же как и менее очевидна здесь вообще разумность судебной процедуры.
Если в случае с расторжением договора арендодателем закон должен предоставлять арендатору дополнительные гарантии в виде введения усложненной, судебной процедуры расторжения, то необходимость предоставления зеркальных гарантий арендодателю на случай нарушений им договора может быть поставлена под сомнение. Если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор, то положение арендодателя намного легче, чем положение арендатора в случае одностороннего отказа арендодателя от договора. Эти ситуации различаются по тяжести негативных последствий для нарушителя договора. Поэтому, возможно, следовало бы в дальнейшем вообще отказаться от правила о судебном порядке расторжения в случае нарушения договора арендодателем и установить односторонний порядок расторжения арендатором договора. В настоящее же время, видимо, стоит смириться с расширительным толкованием ст. 620 ГК, распространяющим принцип судебного расторжения за рамки поименованных в данной статье случаев нарушения арендодателем договора. Во-первых, невозможно игнорировать прямое указание в ст. 620 ГК на судебный характер расторжения. Во-вторых, с формально-логической точки зрения достаточно сложно представить себе, что применительно к двум абсолютно аналогичным и даже зеркальным по своей структуре ст. ст. 619 и 620 ГК мы используем противоположные принципы толкования: применительно к ст. 619 ГК - расширительное, а применительно к ст. 620 ГК - буквальное. В-третьих, абсолютно неприемлемым попранием здравого смысла будет применение процедуры судебного расторжения в случае нарушения договора, упомянутого в ст. 620 ГК, и процедуры одностороннего отказа - в случае любых других существенных нарушений, допущенных арендодателем. Поэтому ради соблюдения стройности правового регулирования и правовой логики, видимо, следует (1) смириться с судебной процедурой расторжения арендатором договора, так как на это прямо указывает законодатель, и (2) применить расширительное толкование ст. 620 ГК вслед за использованием этого же приема в отношении аналогичной ст. 619 ГК и признать применимой судебную процедуру расторжения не только в отношении перечисленных в ст. 620 ГК случаев, но в отношении любых существенных нарушений арендодателем договора аренды.
Наконец, следует указать на то, что законодатель, видимо, осознавал различие в степени серьезности негативных последствий расторжения и применительно к расторжению договора со стороны арендатора в ст. 620 ГК не предусмотрел необходимость соблюдения процедуры Nachfrist, как то было сделано в ст. 619 ГК применительно к случаю расторжения договора по инициативе арендодателя.