3. Основные разделы дипломного проекта

3.1. Техническая экспертиза

При разработке данного раздела ДП необходимо рассмотреть все вопросы, касающиеся технического состояния рассматриваемого здания, определить возможные варианты его дальнейшей эксплуатации, проработать основные конструктивные решения для использования объекта по новому назначению, его реконструкции или утилизации.

В разделе отражаются следующие аспекты:

1. Характеристика ОН: местоположение, адресные ориентиры, год постройки, основные габариты (размеры в плане, этажность, высота этажа, общая площадь здания), конструктивное решение и т.п.

2. Методика проведения обследования (подготовительные работы, натурное обследование, уточнение нагрузок и воздействий, оценка физико-механических характеристик элементов, анализ результатов обследования) (15,20)

3. Заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания (подробное описание несущих и ограждающих конструкций с выявленными в ходе обследования дефектами, результаты определения физического износа).

4. Описание существующего архитектурно-планировочного решения.

5. Предполагаемый вариант архитектурно-планировочного и конструктивного решения объекта (рекомендации по продлению срока эксплуатации).

В соответствии с выбранной темой ДП студент решает конкретную задачу повышения эффективности использования объекта недвижимости. Возможны следующие варианты решения поставленной задачи: реконструкция объекта с изменением функционального назначения; реконструкция объекта с целью перепрофилирования производства или других процессов, протекающих в здании; проведение мероприятий, уменьшающих износ здания; разработка мероприятий по обеспечению нового процесса (снос ненесущих конструкций, перепланировка и т.п.), утилизация существующего здания и строительство нового.

В случае если темой ДП является анализ ЛНЭИ земельного участка, и соответственно, возникает необходимость нового строительства, то технический раздел строится следующим образом:

1. Характеристика земельного участка (адресные ориентиры, местоположение, площадь и т.п.).

2. Возможные варианты использования (описание конкретных вариантов, их технико-экономические показатели и т.п.)

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) (сравнение вариантов и выбор наиболее приемлемого).

4. Описание выбранного варианта: архитектурно-планировочное и конструктивное решения.

В случае если рассматриваемый объект является памятником истории, культуры и архитектуры, то необходимо представить краткие историко-архивные и библиографические сведения об объекте, обосновать возможность его реконструкции, изменения функционального назначения и т.п.

В графическое сопровождение раздела необходимо вынести: планы, разрезы, генплан, результаты технического обследования (с приложением фото) и основные результаты, полученные в ходе проработки раздела.

3.2. Управленческая экспертиза

Основным направлением данного раздела является всестороннее обоснование управленческих решений, принятых относительно объекта исследования, разработка концепции развития объекта недвижимости(ОН), выбор формы управления ОН, описание функций и структуры управляющей компании, анализ рисков и оценка эффективности управленческого решения. При необходимости состав раздела может быть уточнен в соответствии с темой ДП и требованиями руководителя.

Целью управления объекта недвижимости является обеспечение прироста стоимости недвижимости. Под приростом стоимости недвижимости подразумевается увеличение ее экономической полезности, обеспечиваемой проведением работ по реконструкции, модернизации или возведению новых объектов.

Основным экономическим критерием эффективности управленческого решения является окупаемость затрат. Иными словами прирост стоимости объекта недвижимости за счет проведения воспроизводственных мероприятий, должен превосходить затраты на их проведение.

В разделе освещаются следующие вопросы :

1. основные принципы управления недвижимостью.

2. методы и способы управления недвижимостью.

3. управление стоимостью объекта недвижимости на протяжении жизненного цикла (понятие жизненного цикла, экономический и правовой аспекты управления стоимостью объекта недвижимости и т.п.).

4. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства (виды воспроизводственных мероприятий, их основные характеристики, процесс управления).

5. Классификация и структура управляющих компаний (УК), тенденции их развития, рынок УК (применительно к объекту исследования).

6. Управляющие компании в сфере ЖКХ.

7. Разработка концепции развития объекта недвижимости.

8. Анализ возможных управленческих решений.

При разработке данного раздела требуется выбрать способ и форму управления ОН, поэтому большое внимание необходимо уделить управляющим компаниям. Управляющие компании призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса, расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности, с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет, а также улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.). Необходимо также учесть особенности управления ОН на протяжении жизненного цикла. Жизненный цикл объекта недвижимости - период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. ЖЦ включает в себя все стадии с момента технико-экономического обоснования до утилизации.

Основные выводы по управленческой экспертизе должны быть представлены в графической части и включать экономические показатели проекта (экономический эффект, фондоотдача, рентабельность, сроки окупаемости и т.п.). Графическое сопровождение включает способы и форму управления, структуру УК, экономические показатели проекта и основные управленческие решения, принятые в ходе проработки раздела.