141. Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (см. вопрос № 140). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер (сокращение числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (требуется много времени, чтобы найти покупателя, осуществить сделку, зарегистрировать право);

• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость: офисы, склады), рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, девелоперы (проектные организации) рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, оценщики.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Также действуют: Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Жилищный кодекс.

142.Понятие стоимости и цены недвижимости. Оценка недвижимости и критерии рыночной стоимости

Стоимость недвижимости — это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (например, оценочная стоимость), или стоимость, принимаемая к учету (балансовая стоимость, остаточная стоимость).

Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

— рыночная стоимость

— ликвидационная стоимость

— страховая стоимость

— залоговая стоимость;

— арендная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования-недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на продажу. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

— инвестиционная стоимость;

— балансовая стоимость;

— стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость - расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается первоначальная или восстановительная стоимость (после переоценки). В бух.балансе объекты отражаются по остаточной стоимости за вычетом начисленной амортизации.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется БТИ на основе кадастровой оценки.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют условия рыночного равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

• осуществления купли-продажи объекта;

• определения налогооблагаемой базы;

• решения вопросов ипотечного кредитования;

• лизинга;

• страхования;

• переоценки основных производственных фондов предприятия;

• осуществления приватизации;

• привлечения инвестиций и др.

Оценка - одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Метод сравнения предполагает обзор продаж аналогичных объектов на рынке и назначение цены на оцениваемый объект с учетом имеющихся улучшений и др. условий.

Затратный метод предполагает установление цены на основе калькуляции затрат по смете на строительство.

Метод капитализации основан на том, что цена объекта зависит от дохода, который собственник может получать от этой недвижимости в будущем, например, сдавая ее в аренду или используя для своей деятельности.