- •Министерство образования и науки Российской Федерации гоу впо «санкт-петербургский государственный политехнический университет»
- •Курсовая работа
- •Содержание
- •Вводная часть
- •1 Общие сведения
- •1.1 Основные факты и выводы
- •1.2 Задание на оценку
- •1.3 Сведения о Заказчике
- •1.4 Сведения об Оценщике
- •1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах
- •1.6 Сведения об источниках информации
- •1.7 Основные допущения и ограничивающие условия
- •2 Характеристики объекта оценки
- •2.1 Описание земельного участка
- •2.2 Описание улучшений
- •2.3 История объекта
- •3 Анализ окружающей среды
- •3.1 Анализ местоположения объекта
- •4.2 Рынок недвижимости Анализ общего состояния рынка недвижимости и тенденция его развития
- •Анализ рынка недвижимости и тенденция его развития по основным сегментам
- •5 Понятия, принципы и методы оценки
- •5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости
- •5.2 Принципы оценки
- •5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки
- •6 Выбор варианта использования земли и улучшений
- •6.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями
- •7 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •7.1 Общие положения
- •7.2 Оценка участка земли
- •7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения)
- •7.4 Определение прибыли проекта девелопмента
- •7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •7.6 Определение потерь стоимости
- •7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода
- •8 Оценка методами сравнительного подхода
- •8.1 Общие положения
- •9 Оценка методами доходного подхода
- •9.1 Общие положения
- •9.2 Определение рыночной ставки аренды
- •9.2 Определение потенциального валового дохода
- •9.3 Определение эффективного валового дохода
- •9.4 Определение операционных расходов
- •9.5 Определение чистого операционного дохода
- •9.5 Определение прогнозного периода
- •9.5 Определение ставки дисконтирования
- •9.6 Определение стоимости реверсии объекта оценки
- •9.7 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки
- •7 Анализ рисков
- •8 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
- •9 Заключительная часть
- •9.1 Сертификат рыночной стоимости
- •9.2 Заключение по курсовой работе
- •Литература
- •Приложения к примерной форме курсовой работы
7 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
7.1 Общие положения
Процедура оценки включает следующие этапы.
1. Определение рыночной стоимости права застройки земельного участка в варианте НЭИ (права собственности, права заключения льготного или рыночно обоснованного договора аренды).
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение суммы затрат воспроизводства (или замещения) объекта.
3. Определение прибыли проекта девелопмента (прибыли предпринимателя) и добавление ее к сумме затрат - с получением величины рыночной стоимости улучшений как новых.
4. Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания улучшений, расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания этих потерь из рыночной стоимости улучшений как новых.
5. Добавление к рыночной стоимости улучшений рыночной стоимости права застройки земли.
7.2 Оценка участка земли
Право собственности на участок лучше определять методом сравнительного анализа сделок. Если земля находится в аренде или в собственности, но нет рыночных данных о сделках, то можно использовать значение стоимости, найденное при выборе варианта НЭИ земли методом предполагаемого использования (стоимость в варианте НЭИ).
Метод сравнения продаж
Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в приложении № ___. Таблица ниже включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.
Таблица 7.1 – Корректировки для сопоставимых продаж участков земли
Аналоги |
ОА1 |
……… |
ОАn |
Источник информации |
|
|
|
Адрес |
|
|
|
Цена предложения, руб. |
|
|
|
Площадь земельного участка, кв.м |
|
|
|
Цена 1 кв.м земельного участка, руб. |
|
|
|
Скидка на торг, % |
|
|
|
Цена земельного участка без скидки на торг, руб. за 1 кв. м |
|
|
|
Права на земельный участок |
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
Обременения |
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
Категория |
|
|
|
Местоположение |
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
Физические характеристики |
|
|
|
И т.д. |
|
|
|
Общая корректировка |
|
|
|
Субъективный вес |
|
|
|
Скорректированная цена земельного участка , руб. за 1 кв.м |
|
|
|
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.
Источник:
При необходимости согласование полученных значений стоимости земельного участка методом предполагаемого использования и методом сравнения продаж.
Согласование значений стоимости земельного участка представлено в таблице ниже
Таблица 7.2 – Согласование значений стоимости земельного участка
Метод |
Стоимость, руб. |
Субъективный вес |
Предполагаемого использования |
|
|
Сравнения продаж |
|
|
Источник:
Таким образом, стоимость земельного участка, расположенного по адресу …. составит (округлённо) ____ млн. руб.