9.2 Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (Potential gross income – I_pg) –это общий валовой доход от недвижимости при ее 100 % - й сдаче в аренду.

В потенциальный валовой доход входит:

• контрактная арендная плата (I_pc) – доход от арендаторов, с которым заключены контракты на прогнозируемый период;

• рыночная арендная плата (I_pm) – все незанятые арендаторами основные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам собственник) должны приносить рыночный доход (т.е. сдаваться по наиболее вероятной для данных помещений ставке аренды);

• «скользящая» арендная плата (I_ph) – надбавки, установленные в договоре аренды за превышение норм энергетических, временных и прочих ресурсов;

• дополнительные (прочие) доходы (I_pa) – доходы, которые можно получить от использования вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, части земельного участка, свободной от улучшений, а также доходы от оказания услуг арендаторам.

Тогда потенциальный валовой доход на первый прогнозный период составит ___тыс. руб. в год.

9.3 Определение эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (Effective gross income — I_eg) — это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.

Величина потерь от вакансий —Vacancy Allowance (V) — рассчитывается по формуле:

V = (K_n × N_f) / N_o , (9.1)

где K_n — коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади — %); N_f — число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора (месяцы); N_o — общее число арендных периодов (месяцы). Прогнозируется, что потерь дохода из-за недозагрузки будут изменяться (уменьшаться, возрастать, оставаться неизменными) ежегодно с темпом ….. (ссылка на источник).

Арендная плата вносится авансом (авансовый аннуитет), потери от неплатежей арендной платы — Collection Loss (L) составляют _______% от потенциального валового дохода в год (источник:_______).

Тогда эффективный валовой доход на первый прогнозный период составит ___тыс. руб. в год, а его изменение представлено в таблице….

9.4 Определение операционных расходов

Под операционными расходами понимаются расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и обеспечением воспроизводства эффективного валового дохода.

К постоянным (Fixed Expense — Eс) обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объектов. Это сумма к уплате налога на имущество, платежи за земельный участок, страховой сбор, расходы по уборке территории (вывоз снега), охрана объекта, отложенный ремонт элементов со средними сроками службы (кровли, теплосетей, фасада, ограждений и т.д.), расходы, связанные с автоматизированной системой оповещения, обслуживанием рекламных носителей, телесистем и инженерных сетей, прочие расходы.

К переменным (Variable Expense — E_v) относятся расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. Это расходы на управление, бухгалтерские и по обслуживанию арендных и подрядных отношений, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование, уборка помещений, вывоз мусора), коммунальные расходы (расходы на водоснабжение, канализацию, газоснабжение и электроснабжение).

Расчет операционных расходов приведен в таблице ниже

Таблица 9.2 – Расчет операционных расходов

Статья операционных расходов	Значение, руб. (или $) в год
Постоянные расходы
Налог на собственность
Ставка налога на собственность, % от ОБС
Остаточная балансовая стоимость
Налог на землю
Страховка объекта
Другие налоги, связанные с недвижимостью
Переменные расходы
Расходы на управление недвижимостью, % от ЭВД
Заработная плата персонала с налогами
Коммунальные услуги
Расходы на уборку
Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт
Расходы на содержание территории
Расходы по обеспечению безопасности
Прочие расходы
Расходы на замещение
Коэффициент операционных расходов, %
Операционные расходы

Источник:

Тогда операционные расходы на первый прогнозный период составят ___тыс. руб. в год, а прогноз их изменения представлен в таблице…..