8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

При использовании рыночного подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

• изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. произведен отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объек­том;

• собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки);

• проведен анализ и сравнение каждого, объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках ку­пли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались и на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относи­тельно объектов сравнении.

Признак сопоставимости основан, прежде всего, на совпадении функционального использования сравниваемых объектов. Сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование, которых заключается в организации торговых площадей. Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены на основе материалов специализированного журнала «Недвижимость» № 43(839) от 31 октября – 6 ноября 2011 г..

Объекты-аналоги

Таблица 2

Сопоставимый объект № 1	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 17-я Северная 53/35/9, 2к, цена – 1,050 млн. руб
Сопоставимый объект № 2	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 16-я Северная 42/25/9, 3к, цена – 850 тыс. руб
Сопоставимый объект № 3	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 31я Северная 54/39/12, 3к, цена – 850 тыс. руб
Сопоставимый объект № 4	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 25-я Северная 54/45/8, 4к, цена – 900 тыс. руб

Корректировка цен объектов-аналогов

Таблица 3

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1. Цена продажи (тыс. руб.)		1050	850	850	900
2. Площадь м^2	68,4	53	42	54	56
3. Динамика сделок на рын­ке		1 неделя назад	1 неделя назад	1 неделя назад	1 неделя назад
4. Условия финансового расчета		Рыночная	Рыночная	Рыночная	Рыночная
5. Наличие телефона	нет	нет	нет	нет	нет
6. Транспортная доступность		хуже	хуже	хуже	хуже

Таблица 4

Корректировка цен продаж 1 м² общей площади по сравниваемым объектам

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1. Цена продажи 1 м^2, тыс. руб.		19,81	20,24	15,74	16,07
2.Условия финансового расчета		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
3. Динамика сделок на рын­ке (дата продажи)		неделя назад	неделя назад	неделя назад	неделя назад
4. Местоположение		хуже	хуже	хуже	хуже
5.Корректировка, тыс. руб		-1	-1	-1	-1
5. Материал стен	Брус	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
6.Корректировка, тыс. руб		0	0	0	0
7Наличие телефона	нет	нет	нет	нет	нет
8.Корректировка, тыс. руб		0	0	0	0
9.Скорректированная цена продажи 1 м^2, тыс. руб.		18,81	19,24	15,74	15,07

Таблица 5

Объект	Корректировка	Цена 1м^2/тыс.руб.
1	вниз	18,81
2	вниз	19,24
Оцениваемый объект
3	-	15,74
4	вниз	15,07

Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравниваемых объектов, мы находим рыночную стоимость 1го квадратного метра оцениваемого объекта. Из таблицы 5 видно, что рыночная стоимость одного квадратного метра арендной площади оцениваемого объекта будет находиться в пределах между 14 и 22 тыс.руб.

Примем что один метр квадратный стоимости 18 тыс.руб., тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 18,81х68,4=1286,604 тыс.руб.

Рыночная стои­мость оцениваемого объекта равна 1 286 604 рублей.

(один миллион двести восемьдесят шесть тысяч шестьсот четыре руб.)