10. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей фор­мулы:

PV=NOI / R , где

PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость недви­жимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стои­мости:

• анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

• определение чистого операционного дохода;

• расчет стоимости объекта оценки.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый не­движимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать раз­личием в рисках аренды и бизнеса.

Функциональное назначение помещения для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообло­жения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализа­ции доходов – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем отчете использовались не прогнозные, а фактические данные.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов в рамках доходного подхода. В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается как среднестатистическая величина, полученная как от­ношение размера чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов (R=NOI / PV).

К расчету был принят коэффициент капитализации равный 0,153 полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

Расходы

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение, или резервы.