- •Оглавление
- •1. Оценка объектов недвижимости 6
- •2. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений 52
- •3. Оценка бизнеса (предприятия) 104
- •3.5. Доходный подход 127
- •4. Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании 142
- •ВВедение
- •1.Оценка объектов недвижимости
- •1.1.Понятие и виды недвижимости
- •1.2.Методы оценки недвижимости
- •1.3.Затратный подход
- •1.4.Сравнительный подход
- •1.5.Доходный подход
- •1.5.1.Метод прямой капитализации
- •Определение чистого дохода от использования объекта
- •Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
- •Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию
- •1.5.2.Расчет коэффициента капитализации
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод связанных инвестиций – земли и здания
- •Кумулятивный (или суммарный) метод
- •Техника остатка
- •1.5.3.Основные функции денег
- •1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
- •Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
- •1.6.Ипотека и ипотечный кредит
- •2.Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений
- •2.1.Показатели экономической оценки эффективности мероприятия
- •Расчет капвложений
- •Эксплуатационные затраты
- •Расчет выручки
- •Расчет налоговых платежей
- •НЮгидское месторождение алоги и отчисления
- •Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
- •Оценка экономической эффективности
- •Анализ риска при осуществлении инвестиционных проектов
- •2.2.Технико-экономическое обоснование вариантов разработки нефтяных месторождений Краткие сведения о проекте
- •Объемы и сроки бурения скважин на месторождении
- •Оценка капитальных затрат
- •План капитальных вложений по годам
- •И Сунаельское месторождение нвестиционная деятельность
- •План капитальных вложений по годам
- •Численность и заработная плата сотрудников
- •Состав и структура производственных расходов
- •Фонд оплаты труда
- •Расходы по технологической подготовке нефти
- •Оценка текущих затрат
- •Выручка от реализации продукции
- •З Сунаельское месторождение атраты, включаемые в себестоимость
- •Реализация продукции
- •Выручка от реализации
- •Предполагаемый объем добычи (по Сунаельскому месторождению)
- •Предполагаемый объем добычи (по Югидскому месторождению)
- •Оценка экономической эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений
- •Предполагаемый вариант финансированного проекта по Сунаельскому месторождению
- •Предполагаемый вариант финансирования проекта Югидского месторождения
- •Интегральные показатели эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений, млн. Руб.
- •Показатели экономической оценки разработки Сунаельского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского и Сунаельского месторождений
- •График погашения кредита
- •Анализ рисков
- •Справка по кредитованию (проект освоения Сунаельского месторождения), в долларах сша
- •Справка по кредитованию (проект освоения Югидского месторождения), в долларах сша
- •Подготовительно-строительная стадия
- •3.Оценка бизнеса (предприятия)
- •3.1.Основные понятия оценки бизнеса
- •3.1.1.Особенности бизнеса как объекта оценки
- •3.1.2.Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
- •Классификация видов стоимости
- •3.1.3.Цели оценки бизнеса
- •3.2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- •Система методов оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •3.3.Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- •3.3.1.Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
- •3.3.2.Метод оценки по восстановительной стоимости активов
- •3.3.3.Метод оценки по стоимости производительных активов
- •3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
- •3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
- •3.4.Рыночный подход в определении стоимости бизнеса
- •3.4.1.Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия (метод сделки)
- •3.4.2.Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
- •3.5.Доходный подход
- •3.5.1.Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
- •3.5.2.Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.6.Прочие методы оценки стоимости предприятия
- •3.6.1.Метод оценки на основе регрессионного моделирования
- •3.6.2.Экспертный метод оценки
- •3.7.Задачи
- •4.Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании
- •4.1.Особенности оценки стоимости нефтяной компании
- •4.2.Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования
- •4.2.1.Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
- •4.2.2. Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от производственных показателей (учебный пример)
- •Критические значения t-критерия
- •Критические значения f-критерия
- •Важнейшие производственные показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Исходные значения для составления регрессионной модели после исключения отдельных компаний
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •4.2.3.Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от экономических показателей
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Экономические показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка взаимосвязи между показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка тесноты взаимосвязи между показателями с использованием коэффициента корреляции
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Библиографический список
- •Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности
Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
Условие задачи. В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 долл., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?
Определяем текущую стоимость платежей: PV = 20 000 x 4,63886 = 92 777,2 долл.
кол. 5 (8 лет, 14%)
Определяем текущую стоимость реверсии: PV = 110 000 x 0,350559 = 38 561,5 долл.
кол. 4 (8 лет, 14%)
Суммируем полученные текущие стоимости: PV = 92 777,2 + 38 561,5 = 131 338,7 долл.
Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 131 338,7 долл.
Задачи
Вариант 1
Вложение капитала нефтяной компании в объект доходной недвижимости в размере 120 тыс. у.д.е. обеспечит в течение четырехлетнего жизненного цикла доход: первый год – 100 тыс. у.д.е.; второй год – 250 тыс. у.д.е.; третий год – 500 тыс. у.д.е.; четвертый год – 750 тыс. у.д.е.
Принять решение о целесообразности покупки объекта недвижимости, если ликвидационная стоимость собственности не превысит 120 000 тыс. у.д.е., а ставка дисконтирования – 12%.
Вариант 2
Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.
Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 долл. по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23%?
Вариант 3
Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10 000 долл. (платежи производятся авансом) и возрастает на 1000 долл. в год в течение всего срока аренды. Рыночная ставка дохода для данного вида недвижимого имущества равна 11%. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250 000 долл. Какова стоимость прав арендодателя?
Вариант 4
Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 долл. Ставка дисконтирования 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Вариант 5
Рассчитайте коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, если безрисковая ставка доходности – 5%, поправка на риск – 6%, поправка на низкую ликвидность – 3%, поправка на инвестиционный менеджмент – 2%, среднерыночная ставка доходности – 15%.
Вариант 6
Нефтяная компания сдала в аренду склад на 6 лет за 6 тыс. у.д.е. в год. Через два года рыночная цена аренды аналогичных помещений составила 8,5 тыс. у.д.е. Рассчитать размер убытка по данной сделке, если ставка дисконтирования равна 6%.
Вариант 7
Ресторан быстрого питания нефтяной компании в течение первых пяти лет будет приносиь потоки доходов: 1 тыс. у.д.е.; 1,5 тыс. у.д.е.; 2 тыс. у.д.е.; 2,5 тыс. у.д.е.; 3 тыс. у.д.е. Затем ожидается его продажа по цене 45 тыс. у.д.е. Рассчитайте целесообразность покупки ресторана, если приемлемая ставка доходности – 20%.
Вариант 8
Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1 000 000 у.д.е. под 12% годовых, погашаемому за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250 000 у.д.е.; ставка дивидендов на капитал должна составлять 12%.
Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.
Вариант 9
Объект недвижимости нефтяной компании «Северная нефть», который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10 000 у.д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.д.е. Предположим, что рыночный коэффициент дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
Вариант 10
Нефтяная фирма заключила договор на аренду производственных площадей на пять лет, согласно которому она ежегодно будет платить 8 тыс. у.д.е. Определить стоимость прав арендатора при условии, что рыночная цена аренды аналогичных помещений 10 тыс. у.д.е., приемлемая ставка доходности 15%.
Вариант 11
Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если: стоимость здания 500 000 у.д.е.; ЧОД – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.
Вариант 12
Определить стоимость объекта техникой остатка для собственного капитала, если: размер кредита – 380 000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70 000 у.д.е.; ипотечная постоянная – 0,12639.
Вариант 13
Определить стоимость объекта ОАО «ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка», используя технику остатка для заемного капитала, если: собственный капитал – 200 000 у.д.е.; ЧОД – 70 000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная постоянная) – 0,1264.
Вариант 14
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).
Данные для расчета. Через два года после покупки недвижимости ОАО «Тэбукнефть» ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%.
Вариант 15
Определить общий коэффициент капитализации при следующих данных. Офис оценен в 5 млн. долл., на момент оценки офиса доходность составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. По мнению эксперта оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. составляет 2%). В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата капитала по расчетам инвестора – 20 лет, в связи с этим ставка возврата капитала – 5% (1/20).