- •Оглавление
- •1. Оценка объектов недвижимости 6
- •2. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений 52
- •3. Оценка бизнеса (предприятия) 104
- •3.5. Доходный подход 127
- •4. Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании 142
- •ВВедение
- •1.Оценка объектов недвижимости
- •1.1.Понятие и виды недвижимости
- •1.2.Методы оценки недвижимости
- •1.3.Затратный подход
- •1.4.Сравнительный подход
- •1.5.Доходный подход
- •1.5.1.Метод прямой капитализации
- •Определение чистого дохода от использования объекта
- •Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
- •Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию
- •1.5.2.Расчет коэффициента капитализации
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод связанных инвестиций – земли и здания
- •Кумулятивный (или суммарный) метод
- •Техника остатка
- •1.5.3.Основные функции денег
- •1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
- •Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
- •1.6.Ипотека и ипотечный кредит
- •2.Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений
- •2.1.Показатели экономической оценки эффективности мероприятия
- •Расчет капвложений
- •Эксплуатационные затраты
- •Расчет выручки
- •Расчет налоговых платежей
- •НЮгидское месторождение алоги и отчисления
- •Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
- •Оценка экономической эффективности
- •Анализ риска при осуществлении инвестиционных проектов
- •2.2.Технико-экономическое обоснование вариантов разработки нефтяных месторождений Краткие сведения о проекте
- •Объемы и сроки бурения скважин на месторождении
- •Оценка капитальных затрат
- •План капитальных вложений по годам
- •И Сунаельское месторождение нвестиционная деятельность
- •План капитальных вложений по годам
- •Численность и заработная плата сотрудников
- •Состав и структура производственных расходов
- •Фонд оплаты труда
- •Расходы по технологической подготовке нефти
- •Оценка текущих затрат
- •Выручка от реализации продукции
- •З Сунаельское месторождение атраты, включаемые в себестоимость
- •Реализация продукции
- •Выручка от реализации
- •Предполагаемый объем добычи (по Сунаельскому месторождению)
- •Предполагаемый объем добычи (по Югидскому месторождению)
- •Оценка экономической эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений
- •Предполагаемый вариант финансированного проекта по Сунаельскому месторождению
- •Предполагаемый вариант финансирования проекта Югидского месторождения
- •Интегральные показатели эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений, млн. Руб.
- •Показатели экономической оценки разработки Сунаельского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского и Сунаельского месторождений
- •График погашения кредита
- •Анализ рисков
- •Справка по кредитованию (проект освоения Сунаельского месторождения), в долларах сша
- •Справка по кредитованию (проект освоения Югидского месторождения), в долларах сша
- •Подготовительно-строительная стадия
- •3.Оценка бизнеса (предприятия)
- •3.1.Основные понятия оценки бизнеса
- •3.1.1.Особенности бизнеса как объекта оценки
- •3.1.2.Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
- •Классификация видов стоимости
- •3.1.3.Цели оценки бизнеса
- •3.2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- •Система методов оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •3.3.Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- •3.3.1.Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
- •3.3.2.Метод оценки по восстановительной стоимости активов
- •3.3.3.Метод оценки по стоимости производительных активов
- •3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
- •3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
- •3.4.Рыночный подход в определении стоимости бизнеса
- •3.4.1.Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия (метод сделки)
- •3.4.2.Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
- •3.5.Доходный подход
- •3.5.1.Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
- •3.5.2.Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.6.Прочие методы оценки стоимости предприятия
- •3.6.1.Метод оценки на основе регрессионного моделирования
- •3.6.2.Экспертный метод оценки
- •3.7.Задачи
- •4.Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании
- •4.1.Особенности оценки стоимости нефтяной компании
- •4.2.Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования
- •4.2.1.Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
- •4.2.2. Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от производственных показателей (учебный пример)
- •Критические значения t-критерия
- •Критические значения f-критерия
- •Важнейшие производственные показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Исходные значения для составления регрессионной модели после исключения отдельных компаний
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •4.2.3.Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от экономических показателей
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Экономические показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка взаимосвязи между показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка тесноты взаимосвязи между показателями с использованием коэффициента корреляции
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Библиографический список
- •Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности
1.6.Ипотека и ипотечный кредит
Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с целью получения кредита. В процессе ипотечного кредитования анализируются состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится с использованием различных финансовых коэффициентов, основными среди которых являются коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности Кi показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости:
Ki = I / V, (1.22)
где I – сумма ипотечного кредита, руб.;
V – общая стоимость объекта недвижимости, руб.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств, поэтому банки обычно устанавливают верхний предел этого коэффициента на уровне 0,7. Таким образом, размер кредита обычно не превышает 70% стоимости недвижимости.
Ипотечная постоянная Pi – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита:
Pi = PMTi / I, (1.23)
где PMTi – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.
I – сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
Ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три перечисленных показателя: основная сумма, срок (оставшийся), процент.
Предоставление кредита под залог недвижимости имеет четко выраженные особенности:
средний размер кредита под залог недвижимости значительно превышает средний размер других видов кредита;
кредит выдается на более длительный срок (от пятнадцати до двадцати пяти лет), что обусловливает повышенные риски как для кредиторов, так и для заемщиков;
такой кредит обязывает заемщика осуществлять в банке-кредиторе и другие банковские операции.
Возможно использование различных вариантов погашения ипотечной задолженности, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки.
Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой – FRA (процентная ставка и ежемесячная сумма погашения фиксируются на весь срок предоставления кредита) преимущество для заемщика в том, что он точно знает объем своих обязательств. Например, под залог живой недвижимости берется кредит в 50 000 руб. сроком на двадцать пять лет. Если банк-кредитор определил постоянную ставку в 12%, размер необходимых выплат будет следующим (t – период времени):
Таким образом, в течение двадцати пяти лет клиент будет ежемесячно по фиксированной ставке выплачивать 526,61 руб. За весь период клиент выплатит основную сумму долга в 50 000 руб. и процентные платежи в размере 107 985 руб.
В данном случае
Использование ипотеки с плавающей процентной ставкой – ARM (процентная ставка за кредит отражает изменение процентных ставок на рынке капитала) увеличивает неопределенность и уровень кредитного риска для заемщика, так как рост процентных ставок может привести к риску банкротства. Если в рассматриваемом примере кредит выдан по плавающей процентной ставке, то на второй год выплаты составят: