- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
1.2. Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.
1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста.
В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей.
Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.
Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Челябинске, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее неофисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта».
Третьим источником предложения офисных помещений являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.
В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнесцентров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.
В 2007 году инвесторы и застройщики оценивают г. Челябинск как город, инвестиционно-привлекательный для вложений в коммерческую недвижимость. Спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен и будет расти. Пока наблюдается дефицит качественного предложения.
В настоящее время, в Челябинске насчитывается 45 зданий бизнес - центров площадью от 1 000 кв.м с качественными офисными помещениями классов «А», «В» и «С».
На рынке аренды бизнес - центров города преобладают бизнес - центры класса «С».
В общем объеме рынка на долю бизнес - центров класса «А» приходится 5% офисных площадей, на долю класса «В» - 20,6%, на долю бизнес - центров класса «С» -74,4%. Таким образом, общая доля высококачественных площадей - в бизнес - центрах классов «А» и «В» - составляет 25,6% от общего объема предложения на рынке'.
В соответствии с оценками проектов строительства офисных, торгово-офисных, офисно - гостиничных центров в 2008 г., в г. Челябинске ожидается увеличение объема предложения на рынке офисных помещений. Прогнозируемый прирост рынка к концу 2008 г. по отношению к 2007 г. составит 7,7%.
Уровень арендных ставок и стоимости продажи офисных площадей в бизнес центрах г. Челябинска на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города и области, расположением на высокоскоростных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.
Арендные ставки в бизнес - центрах города по классам в 1 полугодии 2007 г. составляют (за исключением выпадающих значений, без НДС и КУ):
Класса «А» - 1135 руб./кв.м/мес. - 1200 руб./кв.м/мес.;
Класс «В» - 700 руб./кв.м/мес. - 950 руб./кв.м/мес.;
Класс «С» - 550 руб./кв.м/мес. - 800 руб./кв.м/мес.;
По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам исследований специалистов компании LCMC, наибольший спрос в настоящее время сосредоточен в сегментах класса «В», что во многом объясняется отсутствием необходимого количества качественных площадей.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих бизнес - центров на уровне 98 - 100%, что характеризует высокий спрос на офисные помещения в бизнес - центрах. До уровня 98-100% не дотягивают лишь те бизнес - центры, которые находятся в отдаленных районах Челябинска.
Наибольший спрос по площади арендуемых офисных- помещений в бизнес центрах г. Челябинска приходится на помещения до 100 кв. м. (по разным оценкам, порядка 61%). Доля в общей структуре спроса на более крупные помещения, площадью от 100 до 500 кв.м, составляет около 30%, от 500 до 1000 - 5%. Доля спроса на офисные помещения площадью свыше 1000 кв.м составляет примерно 9%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений, составляет около 100 кв.м.
Источник LCMC: London Consulting & Management Company,