4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

V_sc = V_B + V_L (8)

Получим: V_sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B*S_B + r_b*S_b)*m, (9)

где:

г_в - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь здания, кв. м.;

r_b- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI₁ = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI₂ = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI₃ = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI₄ = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI₅ = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*k, (10)

где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI₁ = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI₂ = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI₃ = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI₄ = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI₅ = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

• фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

• отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

• платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ₁ = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ₂ = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ₃ = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

СОЕ₄ = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ₅= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в ка­ждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

(11)

где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

(12)

NI₁ = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI₂ = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI₃ = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI₄ = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI₅ = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(13)

NU₁ = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU₂ = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU₃ = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU₄ = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU₅ = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.