- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
3.3. Определение остаточной стоимости здания
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem = VR - D (5)
Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.
Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания
Наименование конструктивных элементов здания |
Доля в восстановительной стоимости всего здания, % |
Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. |
Фактический срок эксплуатации, лет |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
Коэффициент износа (гр.4/гр.5) |
Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6) |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Фундамент |
7 |
13270,96
|
7 |
100 |
0,07 |
928,97 |
Наружные стены |
16 |
30333,64 |
7 |
100 |
0,07 |
2123,35 |
Перекрытия |
14 |
26541,93 |
7 |
100 |
0,07 |
1857,94 |
Кровля |
8 |
15166,82 |
7 |
50 |
0,14 |
2123,35 |
Перегородки |
8 |
15166,82 |
7 |
80 |
0,09 |
1365,01 |
Внутренняя отделка |
6 |
11375,12 |
2 |
5 |
0,4 |
4550,05 |
Наружная отделка |
3 |
5687,56 |
7 |
30 |
0,23 |
1308,14 |
Система водоснабжения и канализации |
10 |
18958,53 |
7 |
50 |
0,14 |
2654,19 |
Система электроснабжения |
7 |
13270,97 |
7 |
40 |
0,18 |
2388,77 |
Система отопления |
9 |
17062,67 |
7 |
50 |
0,14 |
2388,77 |
Система вентиляции |
2 |
3791,71 |
7 |
40 |
0,18 |
682,51 |
Система пожаротушения |
3 |
5687,55 |
7 |
50 |
0,14 |
796,26 |
Система телефонизации |
2 |
3791,71 |
7 |
40 |
0,18 |
682,51 |
Лифты |
5 |
9479,26 |
7 |
30 |
0,23 |
2180,23 |
Всего |
100 |
189 585,25 |
7 |
|
|
26030,05 |
3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vсa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Vca = Vrem + VL (6)
VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.
4. Оценка объекта рыночным подходом