- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
1.4. Основные понятия, используемые в работе
Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.
3. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества
Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.
1.6. Дата оценки стоимости объекта
Апрель 2008 года.
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95*TL*SL (1)
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка 1 066 кв.м.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.