- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле
NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI3= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.
NOI3 =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.
NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.
NOI3=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.
NOI3=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.
5.5.Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOI3 + NOIK, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.
CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.
CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.
CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.
CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.
5.6. Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:
(16)
где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84
kdn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
kdn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
kdn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
kdn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35
5.7. Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF*kdn (17)
DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.
DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.
DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.
DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.
DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.
Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:
где:
- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;
R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:
R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)
Таблица 4. Объекты-аналоги.
-
Показатели
Объекты
А
Б
В
Г
Цена продажи, тыс. руб.
47250
19820
35960
21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.
6960
5950
12200
6950
R=0,28
PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.