44.Договор аренды жп

главным отличием договора аренды ЖП от договора найма ЖП является субъект возмездного владения и пользования жилищем. По договору аренды ЖП арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, ЖП за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать ЖП для промышленных, складских и тому подобных целей.

Договор аренды ЖП заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает 1 год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации1.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды ЖП определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца. При этом соглашением м.б. установлен другой срок для предупреждения. ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Необходимо обратить внимание на то, что договор аренды ЖП обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Аналогично передаче ЖП по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу. При прекращении договора аренды ЖП арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре(например, с произведенным ремонтом).

45.Безвозмездное пользование жилыми помещениями

В соответствии с договором безвозмездного пользования ЖП одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает ЖП в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным2.

В отличие от договора коммерческого найма ЖП срок договора безвозмездного пользования ЖП не ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.

ссудодатель обязан предоставить ЖП в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, возмещения понесенного им реального ущерба. Ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Вместе с тем ссудодатель не отвечает за недостатки ЖП, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче ЖП. Ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах 3их лиц на это ЖП.

Одна из основных обязанностей пользователя – всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.

ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, если пользователь: 1, использует ЖП не в соответствии с договором или назначением жилья; 2, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию; 3, существенно ухудшает состояние жилища; 4, без согласия ссудодателя передал ЖП 3му лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора: 1, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование ЖП невозможным; 2, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования; 3, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах 3х лиц на передаваемое жилище; 4, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье. Наряду с указанными случаями расторжения договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за 1 месяц, если иное не указано в самом договоре.